调研近一个月，我发现了东莞房价的秘密

调研东莞一个月了，今晚才发表是因为构思了很久，东莞28个镇，比较分散，写起来真是不知从何下手，后来干脆做了一些取舍，才得以成文，欢迎大家留言发表不同意见，共同探讨。文章来源于@樱桃大房子

01.

东莞在大湾区的右翼主轴中占居C位，可谓是左青龙，右白虎，无论是广州的东进，还是深圳往西走，东莞都能享受两者的产业外溢。

广深港客运专线将东莞到深圳福田的距离缩短为28分钟，到香港33分钟。

虎门大桥、南沙大桥连接东西两岸，17条规划地铁无缝对接广深，东莞不仅与广深港同城化步伐不断加快，更日益成为大湾区东西两岸半小时经济圈交汇的核心区域，带来无限合作商机。

从2000年到2018年，广州的GDP总量增长了862%、深圳则是1355%。而东莞的GDP规模竟然增长了1590%，增速超过深圳，高居全省第一。

还记得2009年，金融海啸过后，东莞经济增速史无前例地跌为-2.3%。150万产业工人，1600家台企、2000家港企从东莞撤离。

痛定思痛后，东莞大刀阔斧，首先做的就是进行产业升级，加大力度引进OPPO、ViVO，华为等高新科技产业落户东莞，现在全球每4部智能手机就有1部在东莞制造。

另外在人口方面，今年，东莞在全国人口吸引力榜单中，排第四位，仅次于深圳。东莞预计在2030年，常住人口达到1020万人。

另一个体现潜力的数据是小学生人数，东莞近10年的小学生人数在广东排在第二，仅次于深圳，在全国排在第三位。

所以无论是从当前经济产业结构，未来发展前景，还是人口增长的角度来说，东莞是一座充满想象力的城市。

这也难怪外界投资客都在伺机寻找机会。

当然，未来东莞可能也将面临着跟深圳一样的新压力，因为东莞的外贸依存度也非常高，很多原来在深圳的工厂退居东莞后，随着东莞的成本上升，中美关税上调，又不得不转移到越南去，这都会对东莞经济产生影响，这点需要观察。

其实在外地投资客入场之前，购买东莞的人群有很大一部分是深圳客，在2015年，住宅累计成交近9.5万套，当年的均价是9783元/㎡。

不久后，全国对地产行业展开大规模调控，深圳在2016年遭遇史上最严厉调控政策后，东莞在2017年出台410新政，对房地产市场实行了严厉的“五限”政策，即限购、限贷、限价、限外、限售。

调控效果立竿见影，“深圳客”的比例从2016年的50%左右，迅速回落到了10%左右，导致2017全年东莞住宅成交50422套，同比大幅下滑37%。

但这些实实在在的需求，只是暂时抑制住，很多无法在深圳上车的刚需依然会想尽办法在东莞买房。

2018年全年商品住房成交量达507万平方米，销售额达906亿元，商品住宅成交均价达17876元/平方米。

在横盘两年后，2019年东莞房价又有所抬头，根据东莞市统计局近期公布数据，2019年9月东莞销售均价已经涨至20743元/平方米，价格较2018年涨幅16%，成交均价大幅提升。

当然这只是统计数据，不一定准，从我们实际的走访来看，今年房价依然是稳定为主。

从下图我们可以清晰看出，由于深圳的需求支撑，基本上临深一线的房价是最高的，凤岗、长安房价甚至略高于主城区。

所以，在做会员做详细的家庭资产计划的时候，我都会加上一句：现在的选筹方法，仅限于当下几个月时间内。因为再过一段时间，行情可能又会发生变化了。那时可能又要以手上资金的多少，来重新厘定片区与房源。

结合一下这张图，东莞大概分这几大区域：临深片区、松山湖片区、滨海片区、水乡片区、中心城区、大石龙片区、东北片区。

深圳客主要关注临深片区、松山湖、滨海片区。而东莞本地人则更多关注各个镇中心和中心城区。

02.

东莞真正临深的只有4个镇，凤岗、塘厦、黄江、长安，还有松山湖片区，是深圳客最为关注的5个地方。

如果想买临深，距离深圳越近，距离地铁口越近才是王道，所以越靠近深圳，房价也越贵，甚至比配套更好的镇中心还贵。

哪怕是街道破旧，没有任何像样的配套，房价也能卖到两三万，因为他们在意的是以最短的距离，最快的时间到达深圳上班地点，所以只要能享受到深圳配套就行。

在这五个临深镇中，凤岗因为三面嵌入到深圳的腹地，东临龙岗中心城和横岗，南面是平湖，西临观澜，是名副其实的黄金三角地区，这也是东莞房价最高的片区之一了。

我们看了品质很一般的新盘嘉辉豪庭·森镇三期，93-96平方，均价都已经到了2.9万/平米，比周边老旧的二手房价格高。

而品质好的中海云麓公馆价格已经卖到了3.5万/平米，因为2017年拿地的楼面价就要26646元/㎡。开发商接待我们也不热情，反正也只剩下尾盘了，不愁卖。

因为周边万科、碧桂园等品牌房企拿地价格已经到了近1.7万/平米，面粉贵了，即便现在市场偏冷淡不太好卖，新楼盘坚持定价2.9万也不降价。

因为周边总共也没几个新楼盘可卖的，所以东莞调控以来新盘死扛着就是不降价，主要还是东莞的供给量也不多，这跟深圳是一个毛病，东莞地方小。

售楼员告诉我们，他们楼盘90%都是深圳客户，大部分在这买房的，基本都在深圳工作，上班开车也不需要一小时，接下来地铁也会开通，所以对于深圳客来说还是有吸引力。

沿路看来，这里到处都是“粤B”的深圳车牌，深圳对东莞的购房需求溢出，是实打实的。

限购问题，本科以上学历只需买半年社保即可。凤岗西面是塘厦镇，跟深圳的龙华区和光明新区直接接壤。

塘厦有个交通优势是，赣深高铁的其中一个站点设在了塘厦，而且“塘厦站”现在升级为“东莞南站 ”，站点的规模也随之改变了。

另外链接广州地铁五号线和深圳地铁6号线的东莞地铁1号线，也会在此经过，未来的塘厦站将成为片区的交通核心枢纽。

塘厦的新房目前在2.2-2.6万元/㎡，价格比凤岗要低，但比相邻的深圳观澜房价便宜一半。

我们看了位于塘厦核心区的星河时代，价格是2.3万带精装，买家中大概70%都是深圳客，在龙华观澜或者福田上班的居多。

塘厦西面是黄江镇，位置不如塘厦，但房价也丝毫不低，看了融创公园首府，已到2.7万/平米，而且购房者基本上全是深圳客，因为东莞本地人消费不起高价盘，他们会去买旁边中泰的刚需盘，1.6万/平米。

我没想到挨着的两个楼盘，价差居然有这么大，而且融创这个盘还快卖完了，只剩下几十套尾盘了，可见深圳客的消费能力，并且也认可这样的价格。

黄江再往西就是松山湖片区了，因为华为的进驻，也带来了上下游企业，松山湖这几年发展迅猛，2018年GDP飙升了83%。

政府也费了心，整个片区的环境建设在东莞算是首屈一指的，也只有到了松山湖，才回归到了城市正常状态。

因为我们从凤岗一路过来，东莞的城市面貌真是破败不堪，不忍直视，到处都是破旧厂房，坑坑洼洼的马路，凌乱的电线杆，路窄车多，有的路口连个红绿灯都没有，塞车塞到吐血，与东莞的城市地位严重不匹配。

给大家看看下面这几组图片，可以感受下东莞镇上的市容市貌，真的比我们老家镇上还差，也是我去过中国这么多地方，见过最差的一个城市风貌了，如果不告诉你这是东莞，完全想不到这是一个珠三角经济强市吧。

凌乱的电线杆

路窄车多，市容市貌极差

危险的路边

坑坑洼洼的马路

红绿灯都没有的路口

而且这些镇上除了镇中心，临深片区什么公共配套都没有，更不要指望好的学校，医院，连商场也全靠开发商引入，反正东莞是没有投入什么钱搭建的，因为不投钱，深圳人自然也会乖乖过来买房，何必浪费财政呢。

当然，这并没有影响到临深片区房价涨到两三万。

不过松山湖不同，这里为东莞创造了大量的GDP和财政收入，2018年的GDP排名从前年的第六立刻蹿升到了第三，仅以微弱差距排在长安虎门之后，而且增速惊人，今年跻身第一没有悬念。

而财政收入更是贡献颇丰，东莞2018年的税收才548亿，但松山湖就贡献了170亿。所以经济地位决定上层建筑，政府格外优待松山湖，各种公共资源配套都是最好的，想要什么给什么。

当然松山湖的房价也随之体现出来了，我们看了万科的天空之城，已到了3.1万/平米，华为员工买的特别多。

晚上七八点我们在松山湖旁边的商场吃饭转了转，人气还不是很旺，饭店生意也一般，应该说这里还在培育期吧，未来肯定是东莞经济最强的片区。

最后就是长安镇，紧邻宝安区，长安新房价格已经到了3-3.3万/平米，跟凤岗一样，也是临深中房价最高的片区之一，长安的购房者中，虽然深圳客很多，但没有其他临深镇那么多，因为长安本身是经济强镇，排名东莞第二，本地很多工厂老板就有购买力，所以没有那么依赖于深圳。

长安的城市面貌也是除主城区跟松山湖片区外城市面貌最好的，比上文提到的其他临深片区要好很多。

03.

东莞临深片区到底值不值得买，有没有二手房市场，入住率如何，我们都实地做了考察，最有代表性的是凤岗的大运城邦片区。

大运城邦共有8期，旁边还有好几个楼盘，居住片区已经形成规模，购物娱乐医疗教育配套都比较成熟，加上离龙岗中心城十分近，基本就隔着一条马路。

大运城邦2008年拿的地，八期已经全部开完，一期最早只卖6800元/平，现在二手房大约在2.6万-2.9万/平米左右，十年升值四五倍吧。

大运城邦

从上图阳台上晾晒的衣服和空调也能看出来小区入住率很高，他们基本上都是在深圳工作住在这里。

益田假日天地商场里大品牌还挺多，最有代表性的是星巴克，谁都知道星巴克的选址是必须找有人气的地方。

所以从这里就可以折射出人流量肯定是很高的，小区停的车基本上都是深圳车牌。

当然也有外地人，当天中午我们吃饭时就遇到一对黑龙江夫妇，因为孩子在汕头上大学，希望他将来能来深圳工作，但买不起深圳，想在大运城邦先买一套，将来可以当作养老或者是给孩子一个保障。

据中介说，大运城邦一期和二期的入住率可以达到70%以上，后面几期入住率逐渐减少，主要也是因为投资客还很多。

一般来说，刚需比投资客反应都迟钝，这种卫星城的房子，早期配套不完善，大都是投资客购买，到后来配套慢慢成熟，投资客赚了就脱手。

刚需发现生活也越来越方便，房价越来越高，便开始接盘，所以刚需比例会逐渐上升，投资客比例会逐渐减少。

但因为这两年调控，实际上2016年入场的投资客并没有赚到钱，因为东莞暴涨发生在2015年，大运城邦直接从一万多涨到2.5万。

乐有家的中介人员透露，2015行情好的时候他们在这边一共三家中介店，一个月就成交了十几二十套，后来调控行情确实下滑明显，但价格很稳。

尽管今年税费比去年低了，二手房也不限购，但10月份以来也没有什么交易量，反倒是很多客户卖了东莞的房子去惠州买。

“因为很多投资客之前吃过东莞的红利，现在东莞临深位置到了3万，而惠州临深还只有1万出头，所以他们觉得惠州的套利空间可能更大，又跑去惠州投资。”

04.

如果是在东莞，最值得买哪里？

东莞的购房群体分割的很明显，东莞本地人对临深不感兴趣，在城里的可能更关心的是城中心。

但东莞又是典型的镇区经济，所以在镇上的他们更青睐各个镇中心，镇与镇之间流动很少，除非是本镇房价高了买不起，只能外溢到隔壁便宜的镇去，比如松山湖房价高了，买不起的就会考虑去东坑镇，南城买不起的就去万江或者道滘镇，东城就去寮步，都不会去很远的地方。

比如我们在在凤岗看的万科四季花城，价格在2.7-3.1万/平米。因为离凤岗中心比较近，凤岗体育馆，商业街，菜市场，政府机关，凤岗中心小学，公园等市政配套比较齐全，本地人就爱买这个盘，但深圳客可能就嫌远了。

第一，对于深圳客自住，买临深地区，都是考虑通勤时间，我觉得很简单，如果你在龙华，就优先买塘厦，在龙岗就选凤岗，在光明就选黄江、大朗，在宝安就选长安。

这些地方不要在乎配套好不好，只是作为一个临深的睡城而已。

第二、如果是投资，可以优先考虑长安、松山湖、凤岗，这几个地方新房比较成片，城市面貌较好，配套也最为成熟，二手房流动性也是最好的，再加上产业基础较强，发展前景好。而其他几个镇区，基本条件没这么好，固然接盘者也没那么多。

而长安和凤岗比，又略胜一筹，不仅产业实力更强，而且有滨海新区的概念，又是连接粤港澳大湾区的经济走廊，有点类似广州的南沙，深圳的前海概念。

虽然还不是自贸区，但也是东莞未来想着重打造的片区，自然而然政府投资和配套设施肯定会更多更好，东莞已经在建虎门二桥，南沙大桥，来缓解虎门的交通压力。

滨海片区连接深圳的交通也会非常便利，虎门、长安未来将直接有地铁通往深圳的沙井。

第三，如果是东莞城内人或投资者，可以重点关注城中心的南城CBD，这个位置我认为是东莞当前最有投资价值和潜力的。

东莞未来会重点打造自己的城市中心，因为以前东莞没有一个明显的核心位置，所以对于有钱人来说，不太高大上。

南城的东莞国际商务区今年将启动建设，包括中央金融区、国际生活区、国际消费区、中央生活区，包括摩天大楼，总部基地，定位很高。

目前周边新楼盘房价已达到了2.5万-3万/平，后面随着配套的提升，也会有一些新楼盘，肯定还有发展空间。

因为学校、医院配套又好，规划又新，交通也发达，基本面很好，所以这里未来价值估计是升的最快的。

第四，松山湖未来将是东莞GDP第一，也是纳税第一的地方。

当然，这并不意味着它的房价就是全东莞最高的地方，它也可以同凤岗、长安和市中心平起平坐，毕竟它并没有临深，即使它人口在涨时，其他地方的需求也在增加。

也就是说，有人如果公司搬到了松山湖去，就会买松山湖，有的如果还在深圳上班，那就宁愿买临深，通勤距离决定了选择。

最后，我要强调一下，虽然我长期看好东莞发展，但是并不代表说买了马上就能涨，我觉得短期内，东莞仍将处于平稳发展阶段，毕竟调控还会继续，市场也仍需要消化2015年那一拨涨幅的泡沫，所以如果是投资的话，真的不要期望值太大了，放低预期，自住就无所谓了。

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