成交猛增257.1%，深圳购房者跑步进场

好久没有写大数据了，可能是因为最近帮客户制定家庭资产配置计划，接触到的实际案例更多，但还是要写一写，因为数据是不会骗人的。

深圳豪宅线调整后，哪个区的房价反应最大？哪些片区成交最火？又有哪些业主调价了？....这些，都可以从安排最近看到一份报告中得知。

11月11日，深圳豪宅线调整，堪比一场“深圳楼市大地震”，一时间，关于业主调价的新闻、带看增加、业主反价的新闻层出不穷。那么，过去的几天时间里，哪些片区的反应最为激烈呢？

依照与客户的接触与房源经理的交流，我的第一感知可能是宝中成交最猛，但数据出来后，让我有点吃惊，我们来看这个图表——

这张图表是链家研究院做的，从图中我们其实可以明显看出来哪个片区的成交最火——龙华。

前两年的时候，安静就预测过，龙华的涨幅太高了，可能要横盘个两三年，尔后，可能是误打误撞，事实证明：安静的预测是对的。

以超级大盘鸿荣源壹成中心为例：今年年初的时候，壹城中心5区的成交很火，但都属于投资客集中套现离场期。2016年之后买入的，加上持有成本，基本都亏了。

同户型、同时期几十套挂盘放卖，比别人多挂5万都卖不出去，现在小区很多成本价卖的，甚至还有略低于成本价的。

板块是轮动的，在经历了三年横盘期之后，龙华的房价该怎么走？其实，在《秒杀90%同类产品，宇宙中心又要发力了》这篇文章中，安静其实也已经给出了最新的预测——

板块也是有轮动的，今年的宝中，涨价确实太凶了。对比一下现在的龙华，几年没怎么涨，于是，就是有绝对的性价比优势。

而这个原因，也很好的解释了龙华的成交量为什么会涨这么凶？一个是成交量不高，分母比较小。二是对比宝中、深圳湾、香蜜湖的比价优势。

02.

成交量涨幅排名第二的是罗湖与盐田，其实才是宝安。这里面有几个核心逻辑与大家分享下，可能更能让大家清楚为什么会这样。

其实对于罗湖，在818先行示范区出来后，就有不同程度的涨幅，但可能是对比南山、宝中来说风头稍弱一些，所以这样的调价信息就被压制住了——简而言之，罗湖有点闷声发大财的意思。

而盐田排名第三，可能是因为他的成交数一直以来都比较低，属于非核心片区。平常我看这些报告的时候，盐田因为取样数太低，大多会标注一个“不具备太大参考意义”这样的字眼。

所以，盐田出现排名第三的数据，其实一点也不意外。而且，因为818之后，深圳的外地投资客猛增，很多在二三线收割之后的投资者，手上的资金在深圳的高房价面前，只能“望价兴叹”。

要么买公寓，要么呢，买一些便宜些的房子，再加上已开建的8号线的助推，很多外地人会选择一些风景好、房价又不贵、面积又大的房子。因为对于他们来说，100平才是买房的标配。

而宝中排名第四或者说南山排名第六，只能说房价已经高到一定的水位，不是普通人能够承受的起的。

而这里面的另一个原因，是很多宝中的业主反价很历害甚至都不愿意放盘卖。因为他们手上有一个绝佳的不放盘理由：前海要扩容了。

当然，对于深圳楼市历来的成交大户龙岗，对于豪宅线的调整，这次反应好像慢了几拍。之前与一龙岗的资深实操玩家交流，在问到豪宅线调整后龙岗业主的反应如何时，他是这么回答的——

没什么变化啊，龙岗对于政策的敏感度一直很慢。只不过可惜的是，这次的豪宅调整，对于龙岗的大户型来说是一次不小的冲击。

你想啊，龙岗144平的房子要交豪宅税，但其实他的总价还比不上南山、宝中70多平的两房。想想都替龙岗的144平以上的业主冤。

所以，良心建议，还是谨慎购入龙岗144平以上的房型，因为能承受这个总价的客户，大多会跨区选盘，而且还能减免不少的豪宅税。

03.

那么，哪些房子成交量最高呢？

链家最新出的报告中也说了：从成交价位区间来看，700万-800万的成交量环比上涨550.0%，800万-1000万上涨150.0%，600万-700万上涨136.4%，显示豪宅线调整后市场上中高价位物业成交量上涨较为明显。

而从成交面积区间来看，其次为60-90㎡面积段为56.3%，40㎡及以下物业成交较稳定，而大于144㎡的大户型物业则环比下降37.5%。

那么，是不是真有如市场所言，业主反价消息、房源上调比如历害呢？其实也没有那么夸张。

据深圳贝壳研究院统计，全市挂牌房源中有97.4%的房源挂牌价格稳定，仅2.6%的房源在政策出台后进行过调整，其中挂牌价上调的房源占比1.9%，挂牌价下调的房源占比0.7%。调价房源的平均涨幅仅1.8%。

从各区域房源调价情况来看，光明、宝安、南山、龙华、福田五个区域调价房源平均涨幅在1.8%及以上，其中光明、宝安涨幅超过3.0%；

而盐田区则成为全市唯一一个房源挂牌价有所下调的区域，降幅达到3.9%。是的，盐田仍在跌。不建议购入。

而从挂牌房源调价区间来看，绝大多数房源调价在0-3%的涨幅区间，占比达到36.3%，其次为3%-5%区间的房源占比22.4%，而上调价超过10%的房源仅占3.2%，显示大部分业主目前心里价格预期向好，但整体调价仍较为理性。

这段话是链家报告中的，其实很值得玩味，因为这是平均下来的数据。

依安静的理解，就是优质房源上调的可能大一些，而没什么亮点的楼盘，基本房价是不怎么动的。业主心理价格的预期较好，而购房者其实也在跑步进场。

有一组数据能够很好的支撑这个结论，那就是豪宅线调整后房源的带看量。

数据显示，政策出台后，买卖带看量、新增客源同比上涨明显，显示当前置业者入市意愿明显增强。以下是本周一周二（11.11-11.12）买卖带看、新增房源及客源同比变化——

最后，贝壳研究院给出了一个结论：总体来看，深圳豪宅线调整后促进部分之前碍于“豪宅税”过高而犹豫不决的刚需客入市，短中期市场气氛将比以往更加地活跃。

但长期来看，在“房住不炒”及深圳严厉调控政策的大背景下，市场价格大升的支撑因素或将不足，更多房源价格仍将会保持稳定的态势。

稳不稳定我不知道，因为这是看政策的楼市，所有的预测抵不过突发的一个政策。依据最新接触到的客户，我的总结是：投资客在骚动，刚需客仍旧懵逼中。

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