深圳限制未来房子售价，房价会跌么

10月23日上午，深圳市土地房10月23日上午，深圳官方对高烧不止的楼市和土地市场，进行了一次外科手术式的精准打击。这场定向打击，可能会影响深圳未来的楼市走向，也会对全国楼市产生微妙影响。

如何解读这样的事件? 转载安静好友@楼市头条 的文件，不代表本平台立场，只转给大家思考。

产交易中心连发两份“深圳市土地使用权出让公告”。其中，17、18号公号显示：11月22日，深圳将有6块住宅用地集体出让！这6块居住用地分别位于坪山（3块）、龙华、光明以及大鹏。

值得重点关注的是，这次六块宅地都限定了普通商品房入市或人才房的最高销售均价！其中：

• 坪山宅地：G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为38750/平方米；
  

• 坪山宅地：G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700/平方米；

• 坪山宅地：G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为30450/平方米；

• 龙华民治宅地：A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米；
  

• 光明宅地：A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250/平方米；

• 大鹏宅地：人才住房销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。

可以说，这回土拍的限制十分严苛了。

在出让条件中，还有这么几点值得大家关注：

前两点的焦点在于双限双竞，因此，房价不会上天。

如果你看不大懂这个“双限双竞”的威力，那我举几个简单的例子吧。

宇宙中心龙华目前在链家上多数房价都已经上了10万，甚至不少豪宅进入了15w+，比如汇龙湾、莱蒙水榭春天等。而本次土拍限制最高7.1万/平的售卖均价，直接把龙华一颗“豪宅心”给捏的稀碎。

再看光明，位于公明的中粮云景已经卖到了5.8万/平。

但光明最新地块的未来的最高售价是4.7万每平。也就是说，一夜之间，一平少了一万，估计开发商想干坏事的心都有了。

另一边，坪山最近一段时间最高的成交价来自大东城二期，单价最高有5.3万的。而此次推出的三幅地块，未来的最高售价为3.87万/平。

你说，那些准备卖到5万的盘，现在是不是想哭了？

对于第三点，村长也多说几句。

2014年，深圳实行被称为“930购房政策”后，建面9070被取消了；2016年，深圳的“1004新政”后，改成套内9070。现在，这份公告直接表明建面9070要重出江湖了。

这意味着两点：

从表面来看，以坪山出让的这块地为例：3万/平的均价和90平方米以下的建面，意味着总价在270万上下，首付81万上下（肯定有比这个价格更低的），这无疑是刚需的一次狂欢。

如果深一层次看的话，未来深圳的大户型将急剧减少。或者说只有大面积的豪宅才有继续涨的可能性。

政府态度说明一切，楼市的风向变了。

这股风是吹向哪呢？

首先，我的猜想是对地王的一次定向调控。

就在4个月前的“史诗级”土拍，龙光地产以65.85亿夺得位于龙华红山的一幅土地，楼面地价高达6.7万/平。这个价格已经逼近或超过临近的二手房，比如中航天逸小区单价在6.5-7万左右。

也就是说，龙光地产手中的面粉已经贵过面包了。而这一次拍地，龙光手中的面包就显得更贵了。

公告显示，龙华地块未来入市最高价为7.14万/平。

龙光原本预计着在未来一段时间会有更高的面粉价格出现，未曾想，公告一出，就直接来了个暴击。

同样是在这场土拍上，中海和电建分别以54.8亿、20.12亿拿下光明两个地块。前者可售楼面价4.22万/平，后者可售楼面价则有4.28万/平。

当时，有不少业内人士认为加上实际核算的其他成本之后，项目未来估计要卖到6.5万以上。甚至有不少媒体为了推介光明楼盘，吹出光明未来10万+的构想。

但这一次，光明的最高售价被锁在了4.7万/平，一万点的暴击。

不仅10万的梦没有了，而且6万的本也没有了。要知道，人家的均价低到了4.7万/平，你地价都到了4.2万以上，拿什么去竞争。

四个月后，估计看到限价4.7万的中海和电建要抱头痛哭一回。

当初在80家房企中杀出重围，压着人才住房的红线拼命拍到的“香饽饽”，现在成了冷窝头。

想要捂热乎，估计还得费一点精力。

上面的这些房企可能只是想哭，有些拿到地王的房企估计想死的心都有了。

以2015年的坪山地王为例，当年12月22日，位于坪山新区的G11337-0101号居住用地挂牌出让，被深圳信达置业有限公司与深圳坤润投资有限公司联合以30.3亿元竞得，2.5万元/平的楼面价成为当年坪山“地王”，后来由泰禾集团提供代建和销售。

时至今日，这个盘一直都没有开。为何？不敢开啊，开了就要亏本啊。

有分析人士公开测算，这一项目入市后，售价至少要到4.2万元/平才能盈利，这还不算这几年的利息等其他成本。

但这一次拍地，坪山两幅地块的最高售价被锁定在38750/平方米和35700/平方米。

嘿！从上次拍地到现在，才高兴了几个月，泰禾又要哭了。

前两天，深业中城全城关注的热销情况吸引了不少人。

村长在几天前的文章中专门提到过深业中城楼盘背后的那点事，市场上甚至传出4000多人排队买192多套房。

这个盘之所以火，是因为其中有价差、有核心地段的优势，还有深业的产品力……老实说，谁要是能借个500万，我马上去排队。

通过这个楼盘，我们其实可以看到深圳整个市场对待楼市的态度：高涨的预期。

顺周期，购房者渴望房价涨如疯牛。

逆周期，购房者渴望地价稳如老狗。

就全国范围而言，目前的楼市现在肯定都不是在顺周期，用大白话说，现在卖楼的活的很艰难。

不久前杭州万科的楼盘传出预售之后无人登记，杭州秀隐翠园7号楼在开放现场并接受购房意向登记一个多月后，并没有客户登记申请购买。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州，实属罕见。

就杭州而言，很多二手房已经开始悄然降价，甚至有业主下降10万求售。在青岛，二手房房价已经连续8个月出现下跌。即便是一线城市北京，今年国庆的北京楼市网签数量，更是创下了历史新低。

全国楼市降温明显，但深圳似乎是个例外。

前两天，据公众号“每日成交”数据显示：恒裕滨城二期某套88平的4房，成交总价2375万，单价约27万/平，又一次突破该小区的二手房成交最高价。

而在8月，恒裕滨城二期的二手房成交单价最高还是约23万/平，不到一个月，又涨了17%，涨幅十分惊人。

话说，这个单价约27万/平的成交价大概率是假的，至少到现在为止，没人敢认领。

但它至少反映了某种预期，即便是造谣的预期。

深圳湾这样，龙华也是这样。

9月17日，龙华汇龙湾成交了一套建面约89平的低层3房单位，总价约1053万，单价为117535/平，破“11”！

这还不是最高的，目前，龙华的莱蒙水榭山二手房挂牌价最高达到约17.6万/平，是一套建面约272平的6房单位，总价约4800万，这也是目前龙华二手房挂牌价最高的房源。

如果说，房价疯涨的传言催生市场的预期。

那么本次土拍无疑是对这些预期的定向打击。

政府从根源上直接规定了商品住房入市最高均价并限制了最高地价，从官方层面给改片区的房价定了一个长期价格走势。

要知道，一个项目从拿地到开始规划再到开盘之间，至少需要2年的时间，当然个别高周转房企我们不做比较。

现在看来，这六块宗地的定价都算合理区间范围内。但官方想要的是，这六个项目2年后的价格仍是如此。

既限制了地价又限制了预期房价，治标又治本。

2018年以来，“房住不炒”的政策开始下发到全国各地。国家对于房地产市场的态度一直很明确：下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。

为了防止大起大落，因城施策、一城一策，可能更符合现在整个宏观基调和整体定位。

在这方面，深圳政府的手法取得了广东人煲汤的精髓“慢工出细活”。

深圳这次“二次房改”的核心内容，是将深圳的住房分为四大类：

解释起来就是，通过《深圳市地价测算规则》，实现了地价测算的自动化、智能化和便民化，让地价测算不再神秘。

无论市区任何部门任何人，只要对同一项目测算地价，结果都是唯一的。谁测算都这样。

简单说，就是深圳给每一块地定了价，登录政府官网可查询地价地图。

以后，标定地价将每年更新一次。

本次拍地，实际上是标准地价的正式运用，比如对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。这在根本上保证了，所出让地块未来售价不会太高。

除了降地价外，深圳也在尽力加大供应。

总的来说，降低安居房价格并增大供应，目的是稳定深圳居住成本，而稳定居住成本，其终极目的是继续做强深圳的人才竞争力，维持深圳独占鳌头的人口争夺优势。

如无意外，本地拍地，将对深圳未来楼市产生深远影响。

因为不管是限价、限购、还是限贷，这都是稳房价“表面”功夫。事实上大家都知道，有效降低房价的唯一方法，就是地方政府让利民间，降低土地出售价格，大量供应廉价土地，房价自然能够止涨。

当然这样做的前提是，深圳是为数不多的已经彻底摆脱土地财政的城市，正因如此，深圳才能大笔一挥，降低政策性住房土地价格、限制土拍最高地价。

所以说，每个城市有自己的玩法，深圳这套拿到别的地方不一定管用，但是在本地的效果，估计11月22日应该能看到个眉目。