万万没想到，去年深圳房价涨最猛的是布吉

前段时间，安静从比较宏观的层面（成交套数、成交均价）对比分析了一下2018年的深圳楼市，从侧面佐证2018年的深圳楼市其实没有想象中的那么悲观，甚至比2017年的深圳楼市还要好。

仔细对比分析2018年的深圳楼市报告，其实还有更多数据是很多人意想不到的。比如说，在深圳买一套房子到底平均要多少钱？过去一年，深圳楼市中涨幅最高的是哪个片区？有哪些房子跌了？

这次，我们就来盘点一下...

01.

第一个数据是套均总价，也就是说，在深圳买一套房子，平均要多少钱。

数据显示，2018年深圳新房共成交2.9万套，二手住宅共成交64627套，新房与二手房成交的比例差不多1：2.23。换句话来说就是，在所有的成交客户当中，差不多有70%的购房者会选择购买二手房。

也就是说，在这一年楼市中，我们所感受的华润3热销、华强城热销等等一系列的市场气氛，本质上都不是真实的深圳楼市，至少不能代表深圳楼市的绝大部分。

这也就是安静经常说的，二手房市场，才真正代表真正的深圳楼市。

在深圳买一套房子平均要多少钱？中原数据显示，从总价上看，2018年二手房价格从升转跌，下半年下行明显，但是全年来看，二手均价较2017年仍有上升，因此套均总价较2017年有所增加，为每套488万元。

所有人都在说深圳房价跌了，但二手房的套均总价狠狠打脸，虽说涨的幅度不高，但却是上扬的趋势。

而且，特别值得一提的是，翻看前九年的数据，深圳的房子从2009年的套均总价146万/套，现在已经涨到488万/套，房子的平均涨幅达到了234.2%。

这个数据挺出人意料的，因为这还不包括契税、豪宅税啥啥的。也就是说，你所以为的深圳房价下跌，其实一直是假象，不仅是套均总价在攀升，深圳房子的交易成本也在上升。

02.

上面这个数据其实也还好，至少有那么一定市场敏感度的人可能都会意识到。但下面这两个数据确实出人意料。

2018年，深圳楼市涨的最凶的哪个片区？——是布吉。数据显示，2018年布吉片区成交1718套，年度成交均价为50475元/平，同比上涨15.26%，深圳楼市涨幅排行榜中，排名第一。

第二名是民治片区，均价上涨14.9%；第三名是沙井，涨了13.9%；第四名光明，涨幅是12.83%，第五名是横岗，涨8.46%；

与此同时，均价跌幅排名第一的是蔡屋围，跌幅高达25.98%，后海跌幅排名第二，达14.7%，而华为所在的坂田，也跌了10.68%。

布吉为什么涨的最猛？可能还是水位较低，再加上近罗湖、福田的缘故，成为了很多刚需不得不上车的片区，再加上一些新楼盘的助力，给出一个耀眼的成绩。

数据显示，2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万，其中均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力。

蔡屋围片区为什么会跌？中原给出的答案是：住宅项目较少，2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签，2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售，以致2018片区均价76143元/平，同比下降25.98%。

由此可见，一个片区新盘的成长，对于整个片区的拉动有多强悍。

03.

当然，上面这张表格中，最出人意料的还有另一个数据——后海片区跌幅高达14.7%。其实不仅仅是后海，整个南山区在2018年的深圳楼市中，也有很大的跌幅。

数据显示，2018年南山的成交均价是97204元/平，同比下降8.9%。福田的成交均价也有下跌，为87375元/平，同比下降0.3%。

这是豪宅市场的真实反应：在经历了2016年~2017年的楼市分化、刚需按兵不动、豪宅价格一飞冲天之后，豪宅市场也在进行盘整。

为什么要盘整？价格冲太快了。在2011年-2016年，深圳楼市豪宅是千万级豪宅的天下，但到了现在，从2017年开始，千万级豪宅成交套数占比开始下滑，因为好一点的豪宅三房，基本都冲到了1500万。

换句话说，在深圳，1000万的房子已经不是豪宅了，1500万才是。1000万的总价，在好一点的地段，只能买个两房。

豪宅在进行盘整，购买力在不断的刷新，而涌入深圳的年轻人，购买力开始出现断层。换句话说，房价攀升下，低年龄段资本积累尚不充足，买房的人，年龄层也开始加大。

数据显示，深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间，占比超过82%；其中26-35岁占比近47%，较2017年下滑近10%；而36-45岁占比35%，提升6%；46-55岁占比11%，提升近4%。

年轻人买房的节奏，随着房价温水煮青蛙式的上升，已被延后。这个年龄段购房的人群，下降了10%。

当然，这里面还有一个原因是：三价合一。中原报告显示：虽然三价合一政策出台后到正式实施前，为避免政策带来的高税费，大量人群于政策实施前购房，无论是改善性需求还是投资者，无名额人群倾向于利用父母名额购买，导致了2018年大龄购房比例大增。

但是，去除三价合一期间影响，数据依然显示，36岁以上三个年龄段购房比例上升，35岁以下仍然下降。购房年龄731新政对当然从整体趋势上看，35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势，而36岁以上年龄段购房占比逐年上升，购房年龄逐年提高的趋势未改变。

不仅如此，以前深圳楼市三房是主流，到了现在，两房才是成交户型中最热门的，比三房还热门。

数据显示，在成交的户型当中，2房成交占比继续上升，达到了35%；3房只有34%。深圳人越住越偏，越住越小，看齐香港，这是不争的现实。

在这种情况下，对于手握不多存款的人，如何破？在深圳置业会是白日梦么？当然不是。深圳房产品种多，选择面广，有年薪200万发帖买不到房的，也有年薪5万照样晒幸福小居的。

对于普通人来说，最应该做的是调整置业心态，正视现实，看米下锅，看菜下饭。钱包不够鼓，就别跟富人去凑热闹。心比天高的最后结果是，命比纸薄，到头来来深圳十余年，还是只能乖乖蜗居农民房或者逃离。