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调研近一个月,我发现了东莞房价的秘密

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文章附图

调研东莞一个月了,今晚才发表是因为构思了很久,东莞28个镇,比较分散,写起来真是不知从何下手,后来干脆做了一些取舍,才得以成文,欢迎大家留言发表不同意见,共同探讨。文章来源于@樱桃大房子


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01.

东莞在大湾区的右翼主轴中占居C位,可谓是左青龙,右白虎,无论是广州的东进,还是深圳往西走,东莞都能享受两者的产业外溢。

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广深港客运专线将东莞到深圳福田的距离缩短为28分钟,到香港33分钟。


虎门大桥、南沙大桥连接东西两岸,17条规划地铁无缝对接广深,东莞不仅与广深港同城化步伐不断加快,更日益成为大湾区东西两岸半小时经济圈交汇的核心区域,带来无限合作商机。


从2000年到2018年,广州的GDP总量增长了862%、深圳则是1355%。而东莞的GDP规模竟然增长了1590%,增速超过深圳,高居全省第一。


还记得2009年,金融海啸过后,东莞经济增速史无前例地跌为-2.3%。150万产业工人,1600家台企、2000家港企从东莞撤离。


痛定思痛后,东莞大刀阔斧,首先做的就是进行产业升级,加大力度引进OPPO、ViVO,华为等高新科技产业落户东莞,现在全球每4部智能手机就有1部在东莞制造。


另外在人口方面,今年,东莞在全国人口吸引力榜单中,排第四位,仅次于深圳。东莞预计在2030年,常住人口达到1020万人。


另一个体现潜力的数据是小学生人数,东莞近10年的小学生人数在广东排在第二,仅次于深圳,在全国排在第三位。

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所以无论是从当前经济产业结构,未来发展前景,还是人口增长的角度来说,东莞是一座充满想象力的城市。


这也难怪外界投资客都在伺机寻找机会。


当然,未来东莞可能也将面临着跟深圳一样的新压力,因为东莞的外贸依存度也非常高,很多原来在深圳的工厂退居东莞后,随着东莞的成本上升,中美关税上调,又不得不转移到越南去,这都会对东莞经济产生影响,这点需要观察。


其实在外地投资客入场之前,购买东莞的人群有很大一部分是深圳客,在2015年,住宅累计成交近9.5万套,当年的均价是9783元/㎡。


不久后,全国对地产行业展开大规模调控,深圳在2016年遭遇史上最严厉调控政策后,东莞在2017年出台410新政,对房地产市场实行了严厉的“五限”政策,即限购、限贷、限价、限外、限售。


调控效果立竿见影,“深圳客”的比例从2016年的50%左右,迅速回落到了10%左右,导致2017全年东莞住宅成交50422套,同比大幅下滑37%。


但这些实实在在的需求,只是暂时抑制住,很多无法在深圳上车的刚需依然会想尽办法在东莞买房。


2018年全年商品住房成交量达507万平方米,销售额达906亿元,商品住宅成交均价达17876元/平方米。


在横盘两年后,2019年东莞房价又有所抬头,根据东莞市统计局近期公布数据,2019年9月东莞销售均价已经涨至20743元/平方米,价格较2018年涨幅16%,成交均价大幅提升。

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当然这只是统计数据,不一定准,从我们实际的走访来看,今年房价依然是稳定为主。


从下图我们可以清晰看出,由于深圳的需求支撑,基本上临深一线的房价是最高的,凤岗、长安房价甚至略高于主城区。


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所以,在做会员做详细的家庭资产计划的时候,我都会加上一句:现在的选筹方法,仅限于当下几个月时间内。因为再过一段时间,行情可能又会发生变化了。那时可能又要以手上资金的多少,来重新厘定片区与房源。


结合一下这张图,东莞大概分这几大区域:临深片区、松山湖片区、滨海片区、水乡片区、中心城区、大石龙片区、东北片区。

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深圳客主要关注临深片区、松山湖、滨海片区。而东莞本地人则更多关注各个镇中心和中心城区。


02.


东莞真正临深的只有4个镇,凤岗、塘厦、黄江、长安,还有松山湖片区,是深圳客最为关注的5个地方。


如果想买临深,距离深圳越近,距离地铁口越近才是王道,所以越靠近深圳,房价也越贵,甚至比配套更好的镇中心还贵。


哪怕是街道破旧,没有任何像样的配套,房价也能卖到两三万,因为他们在意的是以最短的距离,最快的时间到达深圳上班地点,所以只要能享受到深圳配套就行。


在这五个临深镇中,凤岗因为三面嵌入到深圳的腹地,东临龙岗中心城和横岗,南面是平湖,西临观澜,是名副其实的黄金三角地区,这也是东莞房价最高的片区之一了。

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我们看了品质很一般的新盘嘉辉豪庭·森镇三期,93-96平方,均价都已经到了2.9万/平米,比周边老旧的二手房价格高。


而品质好的中海云麓公馆价格已经卖到了3.5万/平米,因为2017年拿地的楼面价就要26646元/㎡。开发商接待我们也不热情,反正也只剩下尾盘了,不愁卖。


因为周边万科、碧桂园等品牌房企拿地价格已经到了近1.7万/平米,面粉贵了,即便现在市场偏冷淡不太好卖,新楼盘坚持定价2.9万也不降价。


因为周边总共也没几个新楼盘可卖的,所以东莞调控以来新盘死扛着就是不降价,主要还是东莞的供给量也不多,这跟深圳是一个毛病,东莞地方小。


售楼员告诉我们,他们楼盘90%都是深圳客户,大部分在这买房的,基本都在深圳工作,上班开车也不需要一小时,接下来地铁也会开通,所以对于深圳客来说还是有吸引力。


沿路看来,这里到处都是“粤B”的深圳车牌,深圳对东莞的购房需求溢出,是实打实的。


限购问题,本科以上学历只需买半年社保即可。凤岗西面是塘厦镇,跟深圳的龙华区和光明新区直接接壤。

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塘厦有个交通优势是,赣深高铁的其中一个站点设在了塘厦,而且“塘厦站”现在升级为“东莞南站 ”,站点的规模也随之改变了。


另外链接广州地铁五号线和深圳地铁6号线的东莞地铁1号线,也会在此经过,未来的塘厦站将成为片区的交通核心枢纽。

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塘厦的新房目前在2.2-2.6万元/㎡,价格比凤岗要低,但比相邻的深圳观澜房价便宜一半。


我们看了位于塘厦核心区的星河时代,价格是2.3万带精装,买家中大概70%都是深圳客,在龙华观澜或者福田上班的居多。


塘厦西面是黄江镇,位置不如塘厦,但房价也丝毫不低,看了融创公园首府,已到2.7万/平米,而且购房者基本上全是深圳客,因为东莞本地人消费不起高价盘,他们会去买旁边中泰的刚需盘,1.6万/平米。


我没想到挨着的两个楼盘,价差居然有这么大,而且融创这个盘还快卖完了,只剩下几十套尾盘了,可见深圳客的消费能力,并且也认可这样的价格。


黄江再往西就是松山湖片区了,因为华为的进驻,也带来了上下游企业,松山湖这几年发展迅猛,2018年GDP飙升了83%。


政府也费了心,整个片区的环境建设在东莞算是首屈一指的,也只有到了松山湖,才回归到了城市正常状态。


因为我们从凤岗一路过来,东莞的城市面貌真是破败不堪,不忍直视,到处都是破旧厂房,坑坑洼洼的马路,凌乱的电线杆,路窄车多,有的路口连个红绿灯都没有,塞车塞到吐血,与东莞的城市地位严重不匹配。


给大家看看下面这几组图片,可以感受下东莞镇上的市容市貌,真的比我们老家镇上还差,也是我去过中国这么多地方,见过最差的一个城市风貌了,如果不告诉你这是东莞,完全想不到这是一个珠三角经济强市吧。

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凌乱的电线杆

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路窄车多,市容市貌极差

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危险的路边

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坑坑洼洼的马路

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红绿灯都没有的路口

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而且这些镇上除了镇中心,临深片区什么公共配套都没有,更不要指望好的学校,医院,连商场也全靠开发商引入,反正东莞是没有投入什么钱搭建的,因为不投钱,深圳人自然也会乖乖过来买房,何必浪费财政呢。


当然,这并没有影响到临深片区房价涨到两三万。


不过松山湖不同,这里为东莞创造了大量的GDP和财政收入,2018年的GDP排名从前年的第六立刻蹿升到了第三,仅以微弱差距排在长安虎门之后,而且增速惊人,今年跻身第一没有悬念。

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而财政收入更是贡献颇丰,东莞2018年的税收才548亿,但松山湖就贡献了170亿。所以经济地位决定上层建筑,政府格外优待松山湖,各种公共资源配套都是最好的,想要什么给什么。


当然松山湖的房价也随之体现出来了,我们看了万科的天空之城,已到了3.1万/平米,华为员工买的特别多。


晚上七八点我们在松山湖旁边的商场吃饭转了转,人气还不是很旺,饭店生意也一般,应该说这里还在培育期吧,未来肯定是东莞经济最强的片区。


最后就是长安镇,紧邻宝安区,长安新房价格已经到了3-3.3万/平米,跟凤岗一样,也是临深中房价最高的片区之一,长安的购房者中,虽然深圳客很多,但没有其他临深镇那么多,因为长安本身是经济强镇,排名东莞第二,本地很多工厂老板就有购买力,所以没有那么依赖于深圳。

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长安的城市面貌也是除主城区跟松山湖片区外城市面貌最好的,比上文提到的其他临深片区要好很多。


03.


东莞临深片区到底值不值得买,有没有二手房市场,入住率如何,我们都实地做了考察,最有代表性的是凤岗的大运城邦片区。


大运城邦共有8期,旁边还有好几个楼盘,居住片区已经形成规模,购物娱乐医疗教育配套都比较成熟,加上离龙岗中心城十分近,基本就隔着一条马路。


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大运城邦2008年拿的地,八期已经全部开完,一期最早只卖6800元/平,现在二手房大约在2.6万-2.9万/平米左右,十年升值四五倍吧。

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大运城邦


从上图阳台上晾晒的衣服和空调也能看出来小区入住率很高,他们基本上都是在深圳工作住在这里。


益田假日天地商场里大品牌还挺多,最有代表性的是星巴克,谁都知道星巴克的选址是必须找有人气的地方。


所以从这里就可以折射出人流量肯定是很高的,小区停的车基本上都是深圳车牌。


当然也有外地人,当天中午我们吃饭时就遇到一对黑龙江夫妇,因为孩子在汕头上大学,希望他将来能来深圳工作,但买不起深圳,想在大运城邦先买一套,将来可以当作养老或者是给孩子一个保障。


据中介说,大运城邦一期和二期的入住率可以达到70%以上,后面几期入住率逐渐减少,主要也是因为投资客还很多。


一般来说,刚需比投资客反应都迟钝,这种卫星城的房子,早期配套不完善,大都是投资客购买,到后来配套慢慢成熟,投资客赚了就脱手。


刚需发现生活也越来越方便,房价越来越高,便开始接盘,所以刚需比例会逐渐上升,投资客比例会逐渐减少。


但因为这两年调控,实际上2016年入场的投资客并没有赚到钱,因为东莞暴涨发生在2015年,大运城邦直接从一万多涨到2.5万。


乐有家的中介人员透露,2015行情好的时候他们在这边一共三家中介店,一个月就成交了十几二十套,后来调控行情确实下滑明显,但价格很稳。


尽管今年税费比去年低了,二手房也不限购,但10月份以来也没有什么交易量,反倒是很多客户卖了东莞的房子去惠州买。


“因为很多投资客之前吃过东莞的红利,现在东莞临深位置到了3万,而惠州临深还只有1万出头,所以他们觉得惠州的套利空间可能更大,又跑去惠州投资。”


04.


如果是在东莞,最值得买哪里?


东莞的购房群体分割的很明显,东莞本地人对临深不感兴趣,在城里的可能更关心的是城中心。


但东莞又是典型的镇区经济,所以在镇上的他们更青睐各个镇中心,镇与镇之间流动很少,除非是本镇房价高了买不起,只能外溢到隔壁便宜的镇去,比如松山湖房价高了,买不起的就会考虑去东坑镇,南城买不起的就去万江或者道滘镇,东城就去寮步,都不会去很远的地方。


比如我们在在凤岗看的万科四季花城,价格在2.7-3.1万/平米。因为离凤岗中心比较近,凤岗体育馆,商业街,菜市场,政府机关,凤岗中心小学,公园等市政配套比较齐全,本地人就爱买这个盘,但深圳客可能就嫌远了。


第一,对于深圳客自住,买临深地区,都是考虑通勤时间,我觉得很简单,如果你在龙华,就优先买塘厦,在龙岗就选凤岗,在光明就选黄江、大朗,在宝安就选长安。


这些地方不要在乎配套好不好,只是作为一个临深的睡城而已。


第二、如果是投资,可以优先考虑长安、松山湖、凤岗,这几个地方新房比较成片,城市面貌较好,配套也最为成熟,二手房流动性也是最好的,再加上产业基础较强,发展前景好。而其他几个镇区,基本条件没这么好,固然接盘者也没那么多。


而长安和凤岗比,又略胜一筹,不仅产业实力更强,而且有滨海新区的概念,又是连接粤港澳大湾区的经济走廊,有点类似广州的南沙,深圳的前海概念。


虽然还不是自贸区,但也是东莞未来想着重打造的片区,自然而然政府投资和配套设施肯定会更多更好,东莞已经在建虎门二桥,南沙大桥,来缓解虎门的交通压力。


滨海片区连接深圳的交通也会非常便利,虎门、长安未来将直接有地铁通往深圳的沙井。


第三,如果是东莞城内人或投资者,可以重点关注城中心的南城CBD,这个位置我认为是东莞当前最有投资价值和潜力的。


东莞未来会重点打造自己的城市中心,因为以前东莞没有一个明显的核心位置,所以对于有钱人来说,不太高大上。


南城的东莞国际商务区今年将启动建设,包括中央金融区、国际生活区、国际消费区、中央生活区,包括摩天大楼,总部基地,定位很高。


目前周边新楼盘房价已达到了2.5万-3万/平,后面随着配套的提升,也会有一些新楼盘,肯定还有发展空间。


因为学校、医院配套又好,规划又新,交通也发达,基本面很好,所以这里未来价值估计是升的最快的。

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第四,松山湖未来将是东莞GDP第一,也是纳税第一的地方。


当然,这并不意味着它的房价就是全东莞最高的地方,它也可以同凤岗、长安和市中心平起平坐,毕竟它并没有临深,即使它人口在涨时,其他地方的需求也在增加。


也就是说,有人如果公司搬到了松山湖去,就会买松山湖,有的如果还在深圳上班,那就宁愿买临深,通勤距离决定了选择。


最后,我要强调一下,虽然我长期看好东莞发展,但是并不代表说买了马上就能涨,我觉得短期内,东莞仍将处于平稳发展阶段,毕竟调控还会继续,市场也仍需要消化2015年那一拨涨幅的泡沫,所以如果是投资的话,真的不要期望值太大了,放低预期,自住就无所谓了。


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