认筹200W，云玺会是下一个深业中城么

近段时间，前海双扩区的消息很是给宝中的楼市加了一把火，不少宝中的业主涨价、撤盘，信心十足。

作为宝中标杆楼盘的壹成中心玖誉、熙龙湾，反应迅速，原本52㎡的单价在13万左右，现在已经飞涨上了15万，而天健时尚空间原本约好的业主也都说不卖了……宝中的二手房如此热烈，就更不用说新房。

今天，有网友爆料，又一个宝中新盘开始认筹，最快本周六就能开盘，那就是榕江·云玺锦庭！

要说云玺锦庭这个项目，是真的拖了很长时间——

2011年开发商拿下地块，2015年获批施工，2017年正式动工，2018年脱绿，到了2019年快年末的时候终于要入市了……掐指一算，这个项目居然花了9年的时间才现房发售，难怪让不少置业者等得望眼欲穿！

01.

云玺锦庭位于甲岸路与新湖路交汇处的东侧，在区位划分上，属于宝安中心区。宝中地理位置得天独厚，不仅与市中心南山区直接相连，更与深圳的西部发展中心前海湾仅一河之隔！

而在10月24日的前海推进先行示范区建设工作成果发布会上，官方表示，前海的“双扩区”正积极推动中，已上报国务院！前海一旦扩容，距离超近的宝安中心区是直接受益者！

来源：深圳小鹿选房

况且，宝安中心区本就承载南山区的外溢居住人口，片区内售出新房大部分都属于大户型豪宅，如鸿荣源壹方中心玖誉、天御等。得益于此，周边配套设施也十分完备。

地铁线路纵横，1号线、5号线、11号线交错分布，距离最近的1号线新安站地铁出口距离项目只有100米。

步行5分钟，能达到深圳西部目前最大的购物中心鸿荣源·壹方城；步行10分钟，能享受片区内的种种行政配套设施，如图书馆、宝安体育中心等。

医疗设施方面，同样只需步行10分钟，就能到达南方医科大学深圳医院和新妇幼保健院，更远一些还有宝安老城区的中医院和宝安人民医院。

来源：咚咚找房

同时，云玺锦庭的学区范围是宝安实验学校，这所九年一贯制公立学校，在今年6月的中考成绩中，排名全市20名左右，公办学校也能挤进前3。可以说，教学能力非常优秀。

来源：深圳小鹿选房

02.

纵观周边情况，云玺锦庭可以说优势得天独厚。不过，云玺锦庭作为非知名开发商榕江实业的产品，也存在一些先天不足。

一方面，项目整个体量偏小，在差不多区位的条件中，体量倒数第二，仅1.5万的建设用地面积，4.86万㎡的住宅建筑面积，只比独栋的盛意义家园大一点儿，受限于体量，项目花园和绿化环境的竞争力就没有那么强。

另一方面，网友爆料出来的云玺锦庭户型也比较局限，虽然大小户型都有，但382套房源中，有304套房源的套内面积小于90㎡，小户型比例近8成！

在云玺锦庭的户型设计中，97、114、120㎡做2房，113、119㎡做3房，151、153㎡做4房，复式243、258㎡做3房，得房率一般。

114㎡户型图   来源：咚咚找房

97㎡户型图   来源：咚咚找房

120㎡户型图   来源：咚咚找房

而且，云玺锦庭在楼房设计时，在25层设置了一条连廊，虽然能够满足避难层硬性指标，但也会影响连廊下几层房间的采光！

来源：咚咚找房

03.

其实早在昨天晚上就有网友爆料，说云玺锦庭准备现房销售，11月4日开始认筹，金额200万元。甚至还列出了价格区间，2房10-11万/㎡，3房11-12万/㎡，4房12-13万/㎡，均价10-13万。

来源：深圳房地产信息网

不论是认筹金额，还是放出来的价格，就连之前的样板房也需要验资300万才能看，看齐龙华金茂府！这种种的一切，都可以看出开放商的信心十足。

但这个价格，比同区位的其他楼盘要高出不少。

对比周边的二手房，目前，宝安中心区的二手房均价为8.9万/㎡。片区内楼盘均价最高的是鸿荣源·壹方中心玖誉，均价12.9万/㎡，还有熙龙湾一期，均价12.3万/㎡。

不过，鸿荣源·壹方中心玖誉和熙龙湾一期都是大户型豪宅，壹方中心玖誉的产品为167㎡复式和249-488㎡平层，而玺龙湾的产品为126.26㎡-364.91㎡，几乎没有小户型。

对比周边的新楼盘来看的话，云玺锦庭项目的附近有新锦安海纳公馆、都市茗荟等楼盘。

其中，海纳公馆今年6月开盘，均价9万，推售1890套78-116㎡的户型，单价区间为7.5-10万，当天去化721套产品。

而都市茗荟一期共413套房源，均价10.9万，233套42-111㎡小户型房源，188套199-372㎡的大户型房源，单价区间为10.7-11万。

从数据来看，云玺锦庭的价格比这两者都要高，尤其比海纳公馆高将近1万元，更甚者，这个价格都比前海均价贵了1.4万！

之前，6月海纳公馆开盘均价为9万，8月都市茗荟开盘均价为10.9万，如今，云玺锦庭都打算卖均价11万了，5个月宝中涨了2万多/㎡！

综合来看，对比之前卖得比较好的海纳公馆，上10万+的云玺锦庭貌似不具深业中城打新的优势，价格整体偏高。至少开盘具体卖的如何，还要等待市场的检验。

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