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认筹200W,云玺会是下一个深业中城么

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近段时间,前海双扩区的消息很是给宝中的楼市加了一把火,不少宝中的业主涨价、撤盘,信心十足。


作为宝中标杆楼盘的壹成中心玖誉、熙龙湾,反应迅速,原本52㎡的单价在13万左右,现在已经飞涨上了15万,而天健时尚空间原本约好的业主也都说不卖了……宝中的二手房如此热烈,就更不用说新房。


今天,有网友爆料,又一个宝中新盘开始认筹,最快本周六就能开盘,那就是榕江·云玺锦庭!


要说云玺锦庭这个项目,是真的拖了很长时间——


2011年开发商拿下地块,2015年获批施工,2017年正式动工,2018年脱绿,到了2019年快年末的时候终于要入市了……掐指一算,这个项目居然花了9年的时间才现房发售,难怪让不少置业者等得望眼欲穿!



01.


云玺锦庭位于甲岸路与新湖路交汇处的东侧,在区位划分上,属于宝安中心区。宝中地理位置得天独厚,不仅与市中心南山区直接相连,更与深圳的西部发展中心前海湾仅一河之隔!


而在10月24日的前海推进先行示范区建设工作成果发布会上,官方表示,前海的“双扩区”正积极推动中,已上报国务院!前海一旦扩容,距离超近的宝安中心区是直接受益者!

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来源:深圳小鹿选房


况且,宝安中心区本就承载南山区的外溢居住人口,片区内售出新房大部分都属于大户型豪宅,如鸿荣源壹方中心玖誉、天御等。得益于此,周边配套设施也十分完备。


地铁线路纵横,1号线、5号线、11号线交错分布,距离最近的1号线新安站地铁出口距离项目只有100米。

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步行5分钟,能达到深圳西部目前最大的购物中心鸿荣源·壹方城;步行10分钟,能享受片区内的种种行政配套设施,如图书馆、宝安体育中心等。


医疗设施方面,同样只需步行10分钟,就能到达南方医科大学深圳医院和新妇幼保健院,更远一些还有宝安老城区的中医院和宝安人民医院。

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来源:咚咚找房


同时,云玺锦庭的学区范围是宝安实验学校,这所九年一贯制公立学校,在今年6月的中考成绩中,排名全市20名左右,公办学校也能挤进前3。可以说,教学能力非常优秀。

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来源:深圳小鹿选房


02.


纵观周边情况,云玺锦庭可以说优势得天独厚。不过,云玺锦庭作为非知名开发商榕江实业的产品,也存在一些先天不足。


一方面,项目整个体量偏小,在差不多区位的条件中,体量倒数第二,仅1.5万的建设用地面积,4.86万㎡的住宅建筑面积,只比独栋的盛意义家园大一点儿,受限于体量,项目花园和绿化环境的竞争力就没有那么强。


另一方面,网友爆料出来的云玺锦庭户型也比较局限,虽然大小户型都有,但382套房源中,有304套房源的套内面积小于90㎡,小户型比例近8成!


在云玺锦庭的户型设计中,97、114、120㎡做2房,113、119㎡做3房,151、153㎡做4房,复式243、258㎡做3房,得房率一般。

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114㎡户型图   来源:咚咚找房

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97㎡户型图   来源:咚咚找房

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120㎡户型图   来源:咚咚找房


而且,云玺锦庭在楼房设计时,在25层设置了一条连廊,虽然能够满足避难层硬性指标,但也会影响连廊下几层房间的采光!

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来源:咚咚找房


03.


其实早在昨天晚上就有网友爆料,说云玺锦庭准备现房销售,11月4日开始认筹,金额200万元。甚至还列出了价格区间,2房10-11万/㎡,3房11-12万/㎡,4房12-13万/㎡,均价10-13万。

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来源:深圳房地产信息网


不论是认筹金额,还是放出来的价格,就连之前的样板房也需要验资300万才能看,看齐龙华金茂府!这种种的一切,都可以看出开放商的信心十足。


但这个价格,比同区位的其他楼盘要高出不少。


对比周边的二手房,目前,宝安中心区的二手房均价为8.9万/㎡。片区内楼盘均价最高的是鸿荣源·壹方中心玖誉,均价12.9万/㎡,还有熙龙湾一期,均价12.3万/㎡。

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不过,鸿荣源·壹方中心玖誉和熙龙湾一期都是大户型豪宅,壹方中心玖誉的产品为167㎡复式和249-488㎡平层,而玺龙湾的产品为126.26㎡-364.91㎡,几乎没有小户型。


对比周边的新楼盘来看的话,云玺锦庭项目的附近有新锦安海纳公馆、都市茗荟等楼盘。


其中,海纳公馆今年6月开盘,均价9万,推售1890套78-116㎡的户型,单价区间为7.5-10万,当天去化721套产品。


而都市茗荟一期共413套房源,均价10.9万,233套42-111㎡小户型房源,188套199-372㎡的大户型房源,单价区间为10.7-11万。


从数据来看,云玺锦庭的价格比这两者都要高,尤其比海纳公馆高将近1万元,更甚者,这个价格都比前海均价贵了1.4万!

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之前,6月海纳公馆开盘均价为9万,8月都市茗荟开盘均价为10.9万,如今,云玺锦庭都打算卖均价11万了,5个月宝中涨了2万多/㎡!


综合来看,对比之前卖得比较好的海纳公馆,上10万+的云玺锦庭貌似不具深业中城打新的优势,价格整体偏高。至少开盘具体卖的如何,还要等待市场的检验。


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