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成交猛增257.1%,深圳购房者跑步进场

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文章附图

好久没有写大数据了,可能是因为最近帮客户制定家庭资产配置计划,接触到的实际案例更多,但还是要写一写,因为数据是不会骗人的。


深圳豪宅线调整后,哪个区的房价反应最大?哪些片区成交最火?又有哪些业主调价了?....这些,都可以从安排最近看到一份报告中得知。


11月11日,深圳豪宅线调整,堪比一场“深圳楼市大地震”,一时间,关于业主调价的新闻、带看增加、业主反价的新闻层出不穷。那么,过去的几天时间里,哪些片区的反应最为激烈呢?


依照与客户的接触与房源经理的交流,我的第一感知可能是宝中成交最猛,但数据出来后,让我有点吃惊,我们来看这个图表——

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这张图表是链家研究院做的,从图中我们其实可以明显看出来哪个片区的成交最火——龙华。


前两年的时候,安静就预测过,龙华的涨幅太高了,可能要横盘个两三年,尔后,可能是误打误撞,事实证明:安静的预测是对的。


以超级大盘鸿荣源壹成中心为例:今年年初的时候,壹城中心5区的成交很火,但都属于投资客集中套现离场期。2016年之后买入的,加上持有成本,基本都亏了。


同户型、同时期几十套挂盘放卖,比别人多挂5万都卖不出去,现在小区很多成本价卖的,甚至还有略低于成本价的。


板块是轮动的,在经历了三年横盘期之后,龙华的房价该怎么走?其实,在《秒杀90%同类产品,宇宙中心又要发力了》这篇文章中,安静其实也已经给出了最新的预测——

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板块也是有轮动的,今年的宝中,涨价确实太凶了。对比一下现在的龙华,几年没怎么涨,于是,就是有绝对的性价比优势。


而这个原因,也很好的解释了龙华的成交量为什么会涨这么凶?一个是成交量不高,分母比较小。二是对比宝中、深圳湾、香蜜湖的比价优势。


02.


成交量涨幅排名第二的是罗湖与盐田,其实才是宝安。这里面有几个核心逻辑与大家分享下,可能更能让大家清楚为什么会这样。


其实对于罗湖,在818先行示范区出来后,就有不同程度的涨幅,但可能是对比南山、宝中来说风头稍弱一些,所以这样的调价信息就被压制住了——简而言之,罗湖有点闷声发大财的意思。


而盐田排名第三,可能是因为他的成交数一直以来都比较低,属于非核心片区。平常我看这些报告的时候,盐田因为取样数太低,大多会标注一个“不具备太大参考意义”这样的字眼。


所以,盐田出现排名第三的数据,其实一点也不意外。而且,因为818之后,深圳的外地投资客猛增,很多在二三线收割之后的投资者,手上的资金在深圳的高房价面前,只能“望价兴叹”。


要么买公寓,要么呢,买一些便宜些的房子,再加上已开建的8号线的助推,很多外地人会选择一些风景好、房价又不贵、面积又大的房子。因为对于他们来说,100平才是买房的标配。


而宝中排名第四或者说南山排名第六,只能说房价已经高到一定的水位,不是普通人能够承受的起的。


而这里面的另一个原因,是很多宝中的业主反价很历害甚至都不愿意放盘卖。因为他们手上有一个绝佳的不放盘理由:前海要扩容了。


当然,对于深圳楼市历来的成交大户龙岗,对于豪宅线的调整,这次反应好像慢了几拍。之前与一龙岗的资深实操玩家交流,在问到豪宅线调整后龙岗业主的反应如何时,他是这么回答的——


没什么变化啊,龙岗对于政策的敏感度一直很慢。只不过可惜的是,这次的豪宅调整,对于龙岗的大户型来说是一次不小的冲击。


你想啊,龙岗144平的房子要交豪宅税,但其实他的总价还比不上南山、宝中70多平的两房。想想都替龙岗的144平以上的业主冤。


所以,良心建议,还是谨慎购入龙岗144平以上的房型,因为能承受这个总价的客户,大多会跨区选盘,而且还能减免不少的豪宅税。



03.


那么,哪些房子成交量最高呢?


链家最新出的报告中也说了:从成交价位区间来看,700万-800万的成交量环比上涨550.0%,800万-1000万上涨150.0%,600万-700万上涨136.4%,显示豪宅线调整后市场上中高价位物业成交量上涨较为明显。

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而从成交面积区间来看,其次为60-90㎡面积段为56.3%,40㎡及以下物业成交较稳定,而大于144㎡的大户型物业则环比下降37.5%。

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那么,是不是真有如市场所言,业主反价消息、房源上调比如历害呢?其实也没有那么夸张。


据深圳贝壳研究院统计,全市挂牌房源中有97.4%的房源挂牌价格稳定,仅2.6%的房源在政策出台后进行过调整,其中挂牌价上调的房源占比1.9%,挂牌价下调的房源占比0.7%。调价房源的平均涨幅仅1.8%。


从各区域房源调价情况来看,光明、宝安、南山、龙华、福田五个区域调价房源平均涨幅在1.8%及以上,其中光明、宝安涨幅超过3.0%;


而盐田区则成为全市唯一一个房源挂牌价有所下调的区域,降幅达到3.9%。是的,盐田仍在跌。不建议购入。

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而从挂牌房源调价区间来看,绝大多数房源调价在0-3%的涨幅区间,占比达到36.3%,其次为3%-5%区间的房源占比22.4%,而上调价超过10%的房源仅占3.2%,显示大部分业主目前心里价格预期向好,但整体调价仍较为理性。


这段话是链家报告中的,其实很值得玩味,因为这是平均下来的数据。


依安静的理解,就是优质房源上调的可能大一些,而没什么亮点的楼盘,基本房价是不怎么动的。业主心理价格的预期较好,而购房者其实也在跑步进场。

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有一组数据能够很好的支撑这个结论,那就是豪宅线调整后房源的带看量。


数据显示,政策出台后,买卖带看量、新增客源同比上涨明显,显示当前置业者入市意愿明显增强。以下是本周一周二(11.11-11.12)买卖带看、新增房源及客源同比变化——

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最后,贝壳研究院给出了一个结论:总体来看,深圳豪宅线调整后促进部分之前碍于“豪宅税”过高而犹豫不决的刚需客入市,短中期市场气氛将比以往更加地活跃。


但长期来看,在“房住不炒”及深圳严厉调控政策的大背景下,市场价格大升的支撑因素或将不足,更多房源价格仍将会保持稳定的态势。


稳不稳定我不知道,因为这是看政策的楼市,所有的预测抵不过突发的一个政策。依据最新接触到的客户,我的总结是:投资客在骚动,刚需客仍旧懵逼中。


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