你在银行眼里值多少钱

上周，安静的好友@谭老师 在线上做了一场主题为“你在银行眼里值多少钱”的房产信贷直播。

全程共分三大板块“如何判断个人资质、如何提前培养你的个人资质、住房贷款的准备要点和贷款思路”讲述。

为了方便没有看到直播的小伙伴，也避免让大家在买房过程中踩坑，结合自己的理解，安静这次特地整理了一下，希望可以帮到大家。

后续安静还将继续直播，欢迎关注或者加微信：tbnews2012.

01.

其实个资质培养、融资信贷这块，很多人思维上会有一个认知误区，那就是在跟银行打交道的过程中，我们通常会认为，银行是属于弱势的一方。

无论是他们要我们办理贷款也好，给我们发房贷也好，银行为我们服务的。

但是，如果你真的跟银行打交道多了，你会发现：虽然他们的服务是低姿态的，但他们的业务其实是高压的。

因为银行是放贷人，要评估他们放出去的钱能否收回来，是要评估里面的风险的。

也就是说，无论你有多少房产，你手里有多少理财产品，当你的还款能力不足以覆盖掉银行借给你的钱的时候，银行是不会借给你的，即使借给你了，也会以非常苛刻的条件，比如说高利率。

那么，银行是怎么分析每个人资质呢？主要有两个方面，一个是职业，因为职业决定了你每个月的收入、还款的能力以及你能够承担的利率。

这里面银行会将客户分为三种，一个是超稳定型的。比如说国有企业、事业单位、上市公司的500强企业等，这里面有华业、腾讯、大疆科技等。

这类人的风险率是最低的，是优质授信人士，银行贷款给这波人的时候，利率也是非常低的，因为风险小。

而且，在放贷额度上，你年薪可能只有30万，他可能给你3-5倍的贷款额度。

而如果你懂一些银行的小窍门的话，你甚至可以申请到更多。

举个例子，我们曾经做过一个信贷案例，那时候有一个老师缺钱周转，但是，他的税后月收入大概只有2万左右，加上存钱掏空六个钱包，还缺一大笔。

因为他的收入稳定，是极优的授信客户，我们最终花了2-3个月的时间帮他培养资质，各个银行加起来，最终做到230万的贷款，而且是先息后本，随借随还的那种。

所以，千万不要小瞧了自己的职业，因为他可以放大你的融资范围，特别是世界500强的企业。

反之，那种小企业，特别是那种职业淘汰率比较高的行业，银行的授信就会放低，银行给的贷款利息也会提高。

这样的职业，做信贷的成本一年比优质授信客户大概要高出5%-10%。

02.

你在银行眼里值多少钱？第二个影响因素就是你的个人资产。

资产，是融资的放大器。在综合判断你的工作收入、工资贷发流水之后，银行会再次查询你名下所拥有的资产来综合评判放多少钱给你是不会有风险的。

比如说你有一套500万的房子，这算你的资产，但是你名下还有300多万的房贷，如果再加上一些其他的信用贷产品，总负债达到90%也就是450万的负债的时候，基本上金融机构与银行是不会借给你钱的。

也就是说，你的负债率越高，银行对你的授信评级就会降低，而且负债越高利率越高。而各大银行放给你的钱，也只是剩余的资产空间。

而一个家庭负债的上限，正常都是1500万左右，也就是说，你的资产再多，你的房子再多，你把这些房子抵押给银行，银行不一定乐意收。因为1500万的负债，光一年的利息成本就要100多万。

而这类人，在深圳是不多的。

当然，还一个影响个人资质的因素，那就是代发工资、社保和公积金。

一般来说，银行或者金融机构也好，除了审查个人的流水之外，社保尤其是公积金非常的重要。

社保的话，目前市场上比较混乱，银行更看重的是公积金。而事业单位或者是世界500强企业缴纳的会很多，但小公司就缴的很少。所以，从某种程度上来说，进一家舍得交社保和金积金的企业，会给你的资质加分不少。

以上第一个选题：如何判断个人资质。总结来讲，无非几句话：你的职业决定了你的信贷资质，你的资产，决定你能放大多少空间。

03.

结合以上，给大家讲一个真实的、鹅厂员工用30万首付买300万房子的真买房的案例吧。

之前我们遇到一个买房的客户，是鹅厂的员工，月薪大概2万左右，手里的资金大概只有30多万，首房首贷。

但是呢，他看中了一套宝安的一套300多万的房子，二房一厅，面积不大。他非常喜欢这个房子，但是钱不够，所以非常的纠结。

当然，如果是其他公司的员工我会劝他放弃这个想法。但是，他是鹅厂的员工，信用资质是非常好的。

但是，他缺90多万的首付资金。这些资金从哪来呢？我们规划了一下。

第一，大公司特别是鹅厂这样的公司，对于优秀的企业员工买房是有扶持政策的。而且，他刚好符合。为此，他利用了这个资质，成功借到了50万的首付，而且是低息。

当然，还有一个工具他并没有用到，那就是亲情之间的借贷，因为他还没掏空6个钱包。后来，据我们了解到，家里其实是特别支持他在深圳买房的，掏空6个钱包之后，他又借到了70万。

总共加下来，首付就有了150万了，完全可以买这套300万的房子，再交一些税费，七七八八的，甚至还有富余。

可是，事情还没完。买完房之后才过几个月，他有一个亲戚找他要钱来了，原因是生意需要周转，而且一下要30万。他手里的钱根本不够还。

怎么办呢？在当时的建议下，因为他在深圳已经有房子，银行对他的授信又提高了，他又做了两笔信用贷，先息后本，将钱还给了亲戚。

而到了年底的时候，他将鹅厂发给他的年终奖，逐年覆盖掉50万买房借贷。如此一折腾，现在一个月的月供大概在1.3万左右，而他每月收入大概在2万左右，生活不会受到影响，而且，再也不用交房租了。

最终，他用30万的首付买到了深圳300多万的房子，而且压力不大。所以说，不要害怕负债，最关键的是，你要看你的流水能不能覆盖掉你的月供。

所以，不要怕自己的存款过低而觉得在深圳买房是一个奢望，你要很好的衡量你自己的资质并加以合理、合法利用，是没有什么不可能的。

04.

当然，关于信贷问题，本次还讲了许多的要点，安静就不一一分析了。总的来讲，很多人买房只是出于想象，而并没有真正进入到实践当中。

30万买300万的房子，并不是特例，而是存在于很多人当中，只是他们没有意识到而已。金融体系本身就伴随着对未来的透支，以及对于规则和法理的充分运用。

人们应该懂得如何去正确地评估自己，自己的财务能力、投资能力、创业能力。我们常说专业的人做专业的事，事实上对于我们自身对于我们的家庭，最专业的必然得是我们自己。

科学合理地对家庭财务和融资进行规划，并且时常总结反思，未来将是我们每个人生活的必修课。

安静倡导”科学融资，理性规划，完善知识，自律自省”的财务理念，希望人们建立起积极健康的理财观。

你拥有的，有时候真远超你想象的。

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