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深圳限制未来房子售价,房价会跌么

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10月23日上午,深圳市土地房10月23日上午,深圳官方对高烧不止的楼市和土地市场,进行了一次外科手术式的精准打击。这场定向打击,可能会影响深圳未来的楼市走向,也会对全国楼市产生微妙影响。


如何解读这样的事件? 转载安静好友@楼市头条 的文件,不代表本平台立场,只转给大家思考。


01

加大供应:只求好的,不要贵的

产交易中心连发两份“深圳市土地使用权出让公告”。其中,17、18号公号显示:11月22日,深圳将有6块住宅用地集体出让!这6块居住用地分别位于坪山(3块)、龙华、光明以及大鹏。


值得重点关注的是,这次六块宅地都限定了普通商品房入市或人才房的最高销售均价!其中:


  • 坪山宅地:G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为38750/平方米;

  • 坪山宅地:G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700/平方米;

  • 坪山宅地:G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为30450/平方米;

  • 龙华民治宅地:A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米;

  • 光明宅地:A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250/平方米;

  • 大鹏宅地:人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米。


可以说,这回土拍的限制十分严苛了。


02

未来价格被锁定,有人要哭了


在出让条件中,还有这么几点值得大家关注:


1、本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让:限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积;
2、本次出让宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。
3、G14313-8018宗地项目单套住宅户型建筑面积应低于90平方米;其余宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。


前两点的焦点在于双限双竞,因此,房价不会上天。


如果你看不大懂这个“双限双竞”的威力,那我举几个简单的例子吧。


宇宙中心龙华目前在链家上多数房价都已经上了10万,甚至不少豪宅进入了15w+,比如汇龙湾、莱蒙水榭春天等。而本次土拍限制最高7.1万/平的售卖均价,直接把龙华一颗“豪宅心”给捏的稀碎。


再看光明,位于公明的中粮云景已经卖到了5.8万/平。


但光明最新地块的未来的最高售价是4.7万每平。也就是说,一夜之间,一平少了一万,估计开发商想干坏事的心都有了。


另一边,坪山最近一段时间最高的成交价来自大东城二期,单价最高有5.3万的。而此次推出的三幅地块,未来的最高售价为3.87万/平。


你说,那些准备卖到5万的盘,现在是不是想哭了?


对于第三点,村长也多说几句。


2014年,深圳实行被称为“930购房政策”后,建面9070被取消了;2016年,深圳的“1004新政”后,改成套内9070。现在,这份公告直接表明建面9070要重出江湖了。


这意味着两点:


从表面来看,以坪山出让的这块地为例:3万/平的均价和90平方米以下的建面,意味着总价在270万上下,首付81万上下(肯定有比这个价格更低的),这无疑是刚需的一次狂欢。


如果深一层次看的话,未来深圳的大户型将急剧减少。或者说只有大面积的豪宅才有继续涨的可能性。



03

地王被点杀,抢地王的日子不好混了


政府态度说明一切,楼市的风向变了。


这股风是吹向哪呢?


首先,我的猜想是对地王的一次定向调控。


就在4个月前的“史诗级”土拍,龙光地产以65.85亿夺得位于龙华红山的一幅土地,楼面地价高达6.7万/平。这个价格已经逼近或超过临近的二手房,比如中航天逸小区单价在6.5-7万左右。


也就是说,龙光地产手中的面粉已经贵过面包了而这一次拍地,龙光手中的面包就显得更贵了。


公告显示,龙华地块未来入市最高价为7.14万/平。


龙光原本预计着在未来一段时间会有更高的面粉价格出现,未曾想,公告一出,就直接来了个暴击。


同样是在这场土拍上,中海和电建分别以54.8亿、20.12亿拿下光明两个地块。前者可售楼面价4.22万/平,后者可售楼面价则有4.28万/平。


当时,有不少业内人士认为加上实际核算的其他成本之后,项目未来估计要卖到6.5万以上。甚至有不少媒体为了推介光明楼盘,吹出光明未来10万+的构想。


但这一次,光明的最高售价被锁在了4.7万/平,一万点的暴击。


不仅10万的梦没有了,而且6万的本也没有了。要知道,人家的均价低到了4.7万/平,你地价都到了4.2万以上,拿什么去竞争。


四个月后,估计看到限价4.7万的中海和电建要抱头痛哭一回。


当初在80家房企中杀出重围,压着人才住房的红线拼命拍到的“香饽饽”,现在成了冷窝头。


想要捂热乎,估计还得费一点精力。


上面的这些房企可能只是想哭,有些拿到地王的房企估计想死的心都有了。


以2015年的坪山地王为例,当年12月22日,位于坪山新区的G11337-0101号居住用地挂牌出让,被深圳信达置业有限公司与深圳坤润投资有限公司联合以30.3亿元竞得,2.5万元/平的楼面价成为当年坪山“地王”,后来由泰禾集团提供代建和销售。


时至今日,这个盘一直都没有开。为何?不敢开啊,开了就要亏本啊。


有分析人士公开测算,这一项目入市后,售价至少要到4.2万元/平才能盈利,这还不算这几年的利息等其他成本。


但这一次拍地,坪山两幅地块的最高售价被锁定在38750/平方米和35700/平方米。


嘿!从上次拍地到现在,才高兴了几个月,泰禾又要哭了。



04

对高涨预期的一次定向打击


前两天,深业中城全城关注的热销情况吸引了不少人。


村长在几天前的文章中专门提到过深业中城楼盘背后的那点事,市场上甚至传出4000多人排队买192多套房。


这个盘之所以火,是因为其中有价差、有核心地段的优势,还有深业的产品力……老实说,谁要是能借个500万,我马上去排队。


通过这个楼盘,我们其实可以看到深圳整个市场对待楼市的态度:高涨的预期。


顺周期,购房者渴望房价涨如疯牛。


逆周期,购房者渴望地价稳如老狗。


就全国范围而言,目前的楼市现在肯定都不是在顺周期,用大白话说,现在卖楼的活的很艰难。


不久前杭州万科的楼盘传出预售之后无人登记,杭州秀隐翠园7号楼在开放现场并接受购房意向登记一个多月后,并没有客户登记申请购买。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州,实属罕见。


就杭州而言,很多二手房已经开始悄然降价,甚至有业主下降10万求售。在青岛,二手房房价已经连续8个月出现下跌。即便是一线城市北京,今年国庆的北京楼市网签数量,更是创下了历史新低。


全国楼市降温明显,但深圳似乎是个例外。


前两天,据公众号“每日成交”数据显示:恒裕滨城二期某套88平的4房,成交总价2375万,单价约27万/平,又一次突破该小区的二手房成交最高价。


而在8月,恒裕滨城二期的二手房成交单价最高还是约23万/平,不到一个月,又涨了17%,涨幅十分惊人。


话说,这个单价约27万/平的成交价大概率是假的,至少到现在为止,没人敢认领。


但它至少反映了某种预期,即便是造谣的预期。


深圳湾这样,龙华也是这样。


9月17日,龙华汇龙湾成交了一套建面约89平的低层3房单位,总价约1053万,单价为117535/平,破“11”!


这还不是最高的,目前,龙华的莱蒙水榭山二手房挂牌价最高达到约17.6万/平,是一套建面约272平的6房单位,总价约4800万,这也是目前龙华二手房挂牌价最高的房源。


如果说,房价疯涨的传言催生市场的预期。


那么本次土拍无疑是对这些预期的定向打击。


政府从根源上直接规定了商品住房入市最高均价并限制了最高地价,从官方层面给改片区的房价定了一个长期价格走势。


要知道,一个项目从拿地到开始规划再到开盘之间,至少需要2年的时间,当然个别高周转房企我们不做比较。


现在看来,这六块宗地的定价都算合理区间范围内。但官方想要的是,这六个项目2年后的价格仍是如此。


既限制了地价又限制了预期房价,治标又治本。



05

二次房改雷厉风行,深圳玩真的


2018年以来,“房住不炒”的政策开始下发到全国各地。国家对于房地产市场的态度一直很明确:下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。


为了防止大起大落,因城施策、一城一策,可能更符合现在整个宏观基调和整体定位。


在这方面,深圳政府的手法取得了广东人煲汤的精髓“慢工出细活”。


2018年6月,深圳公布了历史上仅次于“98房改”的重要文件,宣告深圳二次房改来临。


深圳这次“二次房改”的核心内容,是将深圳的住房分为四大类:


一是市场商品住房,占住房供应总量的 40%左右,以普通商品住房为主;
二是人才住房,占住房供应总量的 20%左右;
三是安居型商品房,占住房供应总量的 20%左右,重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应;

四是公共租赁住房,占住房供应总量的 20%左右,面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体。


另外,在统筹考虑未来新增人口对各类住房的需求基础上,计划到2035年,筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。
如果说,1998年,开启了房地产改革,将福利分房改为住宅市场化;2018年,深圳开启二次房改,将住宅市场化改为租售并举。
二十年时间,历史在住房改革上完成了一个轮回。
深圳今天的拍地,实际上就是“二次房改”政策的强化执行。


大家都知道:房子本身是没啥价值的,真正值钱的只有土地。


为了实现二次房改的目标,首先就是要降低土地价格。


10月21日,《深圳市地价测算规则》正式施行,标志深圳地价测算正式由“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准迈入“标定地价”单轨制。


解释起来就是,通过《深圳市地价测算规则》,实现了地价测算的自动化、智能化和便民化,让地价测算不再神秘。


无论市区任何部门任何人,只要对同一项目测算地价,结果都是唯一的。谁测算都这样。


简单说,就是深圳给每一块地定了价,登录政府官网可查询地价地图。


以后,标定地价将每年更新一次。


10月22日,深圳市政府日前召开的有关公共住房专题会议传出,关内公共住房项目毛坯房最高售价低于5万/平方米,关外则低至2-3万/平方米左右。


本次拍地,实际上是标准地价的正式运用,比如对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。这在根本上保证了,所出让地块未来售价不会太高。


除了降地价外,深圳也在尽力加大供应。


本月底至明年1月,深圳总共将出让34宗公共住房用地,总用地面积超过1平方公里,预计可建公共住房超过6万套。


总的来说,降低安居房价格并增大供应,目的是稳定深圳居住成本,而稳定居住成本,其终极目的是继续做强深圳的人才竞争力,维持深圳独占鳌头的人口争夺优势。


如无意外,本地拍地,将对深圳未来楼市产生深远影响。


因为不管是限价、限购、还是限贷,这都是稳房价“表面”功夫。事实上大家都知道,有效降低房价的唯一方法,就是地方政府让利民间,降低土地出售价格,大量供应廉价土地,房价自然能够止涨。


当然这样做的前提是,深圳是为数不多的已经彻底摆脱土地财政的城市,正因如此,深圳才能大笔一挥,降低政策性住房土地价格、限制土拍最高地价。


所以说,每个城市有自己的玩法,深圳这套拿到别的地方不一定管用,但是在本地的效果,估计11月22日应该能看到个眉目。