2019年深圳楼市大报告 ：00后开始在深圳买房了

好像是今天，支付宝出年度帐单了，我随意看了一眼，吓了一大跳，因为光是出行方面，我好像就花了6万多，总帐单就更恐怖了，感觉自己太特么有钱了。

消费帐单出来了，深圳楼市的年度报告也该出来了。最近，乐有家发布了一份2019年的深圳楼市报告（想要的进小密圈，不定期分享大数据及各种类型的报告），我将结合这份报告来整体回顾一下2019年的深圳楼市。

01.

在2019年年初的时候，安静也总结过2018年的深圳楼市，当时写文的心情与标题现在仍记得，叫《2018年的深圳楼市，比2017年好多了》，标题有点以正视听的感觉。

逢8之年，那个时候的市场实在是很悲观，整个市场上弥漫着焦灼的情绪。所以，很多大V在年初的时候，基本90%都是看空市场的。

这里面的看空，严格意义上来讲，就一句话：房价不会大涨，更不会大跌，意思就是房价会像一条咸鱼一样，不会起太大的波澜。

可现实是，深圳房价车马辗过一层又一层的黄土，车上的旌旗麾幡被政策之风吹得飒飒作响，酷似春日惊雷。深圳楼市如同平静的湖面，水面平静无风，底下却暗自汹涌。

到了年中之后，随着三波政策春风的送达，深圳各大V集体改口，深圳楼市风起云涌。来看看2019年深圳楼市交出的总帐单吧——

统计数据显示，2019年深圳一手住宅成交37846套(不含深汕合作区)，环比上涨29%，二手住宅成交77149套，环比上涨19%。

与往年一样，今年深圳二手房市场比一手更引人注目。2019年深圳二手住宅月均成交超6400套，而2018年月均成交仅5385套。虽然比不上2015、2016年月均七八千套的鼎盛时期，但与2017、2018年相比今年已是盛世。

上面这两段，是总结报告中的原话，用“盛世”来形容这一年的深圳楼市，可谓是空前绝后。

成交价格方面，今年4月份，深圳规土委取消了一手住宅价格的公示，代表着深圳再无官方公示的具体房价数据。而深圳二手房的均价，大概在5.6万/平左右。

以上只是初列，按照惯例，我将拆分成新房和二手房数据挨个分析。

02.

在这份报告中，有一个新房的曲线图很形象，也大致表明了深圳这五年的整体调调。诺，就是下面这张。

而与其说这张图是深圳新房年度成交总图，倒不如说是深圳开发商的心电图：在2015年的时候是最爽的，一直在高峰，而到了2016-2017年时候，基本都是低谷期，所谓乐极生悲。

而到了2018年、2019年的时候，深圳的开发商开始慢慢从低谷期走过，一年比一年更好，心情从阴郁开始转向微笑了。

细分下来，2019年的新房市场，哪一个月开发商笑的最开心呢？答案是年底。数据显示，2019年深圳一手住宅月均成交3154套，高峰期出现在5月及年底的12月，其中2019年12月成交4823套一手住宅。

在过去5年里，该成交数据仅次于2016年2月的5410套。由此可见，年末的深圳一手住宅市场发力明显，自10月开始便持续上涨，成交火热。

哪个片区的新房卖的最火？数据显示，2019年深圳各区一手住宅成交量最大的依然是宝安与龙岗，即使2019年6月起龙华、坪山、光明及大鹏从龙岗、宝安中划分出来独立计数，也并未影响到这两个区的楼市霸主地位。

宝安与龙岗两大区全年一手住宅成交量，占全市61%。其中宝安成交12105套，环比上涨4.7%；龙岗成交11035套，环比下跌20.4%。

盐田2019年一手住宅市场有亮眼的表现，环比大涨735.7%，成交1922套。这也是关内唯一一个新房成交比二手房多的区(二手住宅成交1885套)。可能是因为2020年盐田地铁8号线即将开通的缘故。

新房的成交量高于二手代表什么？代表那里的房子像惠州的海景房一样，相当于玩具。因为二手的市场，才是真正的房地产市场。

03.

看完了新房，我们再来看看最刺激的二手房。正如上文所说，二手房不受行政手段干预，是市场化的表现，也是最真实的市场，非常具有参考意义。

数据显示，2019年深圳二手住宅成交77149套，环比上涨19.38%；成交面积637万m²，环比上涨7.41%；成交均价56028元/m²，环比微涨1.86%。

价格方面，在经历了2016年的暴涨后，此后几年深圳二手房价温和上涨。与2015年相比，深圳二手住宅成交均价上涨了28.69%。

结论是报告下的，不过我的理解是，这里面其实存在分化的行情：很多房源基本没怎么动，特别是2017年到2018年。

到了2019年之后，很多深圳的房子基本是吃利息的。只有具有特殊属性的房子，比如片区新利好、学位变动、地铁开通的房子，才有大的价格波动。

按照报告下的结论来讲，深圳的二手套均总价其实是没怎么变化的，2019年，深圳二手住宅套均价格为463万元，环比仅增加了5万元。

我们来看下面这张图——

从这张图上，我们可以看到，深圳的二手房套均总价已经从2015年的364万，涨到了463万。

也就是说，以463万套均的总价计算，首次购房的刚需在深圳买一套二手住宅平均需要支付首付139万元，等额本息贷款30年则月供17597元，这相当于深圳人的平均月供是1.75万/月。

这些数据都是被平均过的，如果算上没有怎么涨价的房源，可以想象，那些特殊属性的房源的房价波动，对于买房的人来讲，其实还是蛮吃力的。

当然，最重磅的来了，在双11深圳的豪宅税调整之后，月度的成交数据也出来了：12月的二手房成交数据逼近10000套。这是时隔56个月之后，深圳首次出现月度成交超9000套的情况，非常的特殊。

而且，按照上面这张图，我们其实可以看出今年三次调控后楼市的明显走向。

因为网签数据的滞后性，2月大湾区政策出台，4、5月二手住宅成交量走高；8月社会主义先行示范区落地，9、 10月二手住宅成交量连涨；11月豪宅税新政实施，12月深圳二手住宅成交量更是达到了9959套。

价格方面，数据显示，深圳全年整体趋势是缓慢上扬，2019年12月深圳二手住宅成交均价为56961元/m²，与1月相比上涨了4.87%。注意，这是被平均过后的。

04.

那么，二手房交易当中，哪个片区的成交量最高呢？结论有点意外：在刚刚过去的2019年，宝安是整个深圳成交量最高的片区，总共有18417套二手住宅成交，环比上涨了35.5%。

以往的龙头老大都是龙岗，现在被排到了第二名，总共成交17818套，环比上涨20.2%。对于这样的排名，我依稀感觉到：2019年，是刚需换房最活跃的年份，而刚需入场则明显变慢了。

现在换房的人，是以前买房的人，拿房毫不手软；刚需入场的人，要么犹犹豫豫，要么可能直接换成总价更高的房子，购买力更强，这是我的推测。

而报告中，有一组数据佐证我的猜测——

2019年深圳二手住宅热销榜与前几年相比，最大的变化是关内楼盘在总榜上所占的名额越来越多。

往年成交前三名的大多为龙岗楼盘，而2019年来自南山西丽的桃源村以333套占据榜首。第2名是龙岗宝荷片区的振业峦山谷，第3名为福田皇岗的皇御苑。

曾经的第1名龙珠花园，2019年掉到了第9名。前十名中6个楼盘来自关内，4个来自关外，而这些楼盘无一不是大型小区，体量大、房源足可选择性更多，从而获得购房者青睐。

在这些购房者当中，数据显示，2019年更多购房者喜欢购买60-90m²的二手房源，而小于60m²的房源也获得了27%的购房者喜爱。三房户型也是购房者首选，占比接近5成，两房其次占比达26%。

数据显示，成交价格上，35%的二手住宅成交单，其成交均价在5-7万元/m²，相比2018年下降2个百分点；

29%在3.5-5万元/m²，相比2018年下降1个百分点；而7-10万元/m²的房源成交占比上涨了2个百分点。

成交总价方面，34%的房源成交价格在500万以上，23%在300-400万，低于200万的房源仅有8%，相比2018年下跌了2个百分点，低价房源越来越珍稀。

05.

当然，除上这些，还有一些数据比较有意思。

比如说，我们以往选择房贷的时候，大部分人会选择商贷，选公积金的人特别少，因为基数不够大，也贷不了多少钱。但是，在2019年的数据当中，选择公积金贷款加商业贷款组合贷的人数开始增多。

报告中提到，深圳住房公积金家庭最高可贷额度90万已维持7年不变，就连隔壁东莞也已经提升至120万，但深圳却始终未变，这也成为了深圳购房者使用公积金贷款的烦恼之一。

当然，还有一个数据可以给大家参考，随着深圳楼市三年横盘的情况出现之宾，深圳的投资客占比开始减少。

当然，这个数据看看就好了，因为对于深圳人来说，特别是出现深圳某小区集体哄抬房价的事件之后，我有理由相信：深圳人，已经全民投资化了，说是自住，其实谁都想房价涨。

同时，报告中还有一个数据更有意思，说是买房人的婚姻状况：报告显示，2019年成功购房的人士中已婚人士依旧是最大占比，达到68%，而未婚达到24%，离异占据8%。

而且，如果按照年龄段来分的话，我发现：00后开始在深圳买房了。

数据显示，在购房大军当中，80后依然是主力大军，90后的买房比例占到了23.3%，而00后，也占到了0.4%。试想一下其实也是，2019年了，00后早就成年了。

好了，今天的数据分析就到这，下课~