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2019年深圳楼市大报告 :00后开始在深圳买房了

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文章附图

好像是今天,支付宝出年度帐单了,我随意看了一眼,吓了一大跳,因为光是出行方面,我好像就花了6万多,总帐单就更恐怖了,感觉自己太特么有钱了。

消费帐单出来了,深圳楼市的年度报告也该出来了。最近,乐有家发布了一份2019年的深圳楼市报告(想要的进小密圈,不定期分享大数据及各种类型的报告),我将结合这份报告来整体回顾一下2019年的深圳楼市。

01.

在2019年年初的时候,安静也总结过2018年的深圳楼市,当时写文的心情与标题现在仍记得,叫《2018年的深圳楼市,比2017年好多了》,标题有点以正视听的感觉。

逢8之年,那个时候的市场实在是很悲观,整个市场上弥漫着焦灼的情绪。所以,很多大V在年初的时候,基本90%都是看空市场的。

这里面的看空,严格意义上来讲,就一句话:房价不会大涨,更不会大跌,意思就是房价会像一条咸鱼一样,不会起太大的波澜。

可现实是,深圳房价车马辗过一层又一层的黄土,车上的旌旗麾幡被政策之风吹得飒飒作响,酷似春日惊雷。深圳楼市如同平静的湖面,水面平静无风,底下却暗自汹涌。

到了年中之后,随着三波政策春风的送达,深圳各大V集体改口,深圳楼市风起云涌。来看看2019年深圳楼市交出的总帐单吧——

统计数据显示,2019年深圳一手住宅成交37846套(不含深汕合作区),环比上涨29%,二手住宅成交77149套,环比上涨19%。

与往年一样,今年深圳二手房市场比一手更引人注目。2019年深圳二手住宅月均成交超6400套,而2018年月均成交仅5385套。虽然比不上2015、2016年月均七八千套的鼎盛时期,但与2017、2018年相比今年已是盛世。

上面这两段,是总结报告中的原话,用“盛世”来形容这一年的深圳楼市,可谓是空前绝后。

成交价格方面,今年4月份,深圳规土委取消了一手住宅价格的公示,代表着深圳再无官方公示的具体房价数据。而深圳二手房的均价,大概在5.6万/平左右。

以上只是初列,按照惯例,我将拆分成新房和二手房数据挨个分析。

02.

在这份报告中,有一个新房的曲线图很形象,也大致表明了深圳这五年的整体调调。诺,就是下面这张。

而与其说这张图是深圳新房年度成交总图,倒不如说是深圳开发商的心电图:在2015年的时候是最爽的,一直在高峰,而到了2016-2017年时候,基本都是低谷期,所谓乐极生悲。

而到了2018年、2019年的时候,深圳的开发商开始慢慢从低谷期走过,一年比一年更好,心情从阴郁开始转向微笑了。

细分下来,2019年的新房市场,哪一个月开发商笑的最开心呢?答案是年底。数据显示,2019年深圳一手住宅月均成交3154套,高峰期出现在5月及年底的12月,其中2019年12月成交4823套一手住宅。

在过去5年里,该成交数据仅次于2016年2月的5410套。由此可见,年末的深圳一手住宅市场发力明显,自10月开始便持续上涨,成交火热。

哪个片区的新房卖的最火?数据显示,2019年深圳各区一手住宅成交量最大的依然是宝安与龙岗,即使2019年6月起龙华、坪山、光明及大鹏从龙岗、宝安中划分出来独立计数,也并未影响到这两个区的楼市霸主地位。

宝安与龙岗两大区全年一手住宅成交量,占全市61%。其中宝安成交12105套,环比上涨4.7%;龙岗成交11035套,环比下跌20.4%。

盐田2019年一手住宅市场有亮眼的表现,环比大涨735.7%,成交1922套。这也是关内唯一一个新房成交比二手房多的区(二手住宅成交1885套)。可能是因为2020年盐田地铁8号线即将开通的缘故。

新房的成交量高于二手代表什么?代表那里的房子像惠州的海景房一样,相当于玩具。因为二手的市场,才是真正的房地产市场。

03.

看完了新房,我们再来看看最刺激的二手房。正如上文所说,二手房不受行政手段干预,是市场化的表现,也是最真实的市场,非常具有参考意义。

数据显示,2019年深圳二手住宅成交77149套,环比上涨19.38%;成交面积637万m²,环比上涨7.41%;成交均价56028元/m²,环比微涨1.86%。

价格方面,在经历了2016年的暴涨后,此后几年深圳二手房价温和上涨。与2015年相比,深圳二手住宅成交均价上涨了28.69%。

结论是报告下的,不过我的理解是,这里面其实存在分化的行情:很多房源基本没怎么动,特别是2017年到2018年。

到了2019年之后,很多深圳的房子基本是吃利息的。只有具有特殊属性的房子,比如片区新利好、学位变动、地铁开通的房子,才有大的价格波动。

按照报告下的结论来讲,深圳的二手套均总价其实是没怎么变化的,2019年,深圳二手住宅套均价格为463万元,环比仅增加了5万元。

我们来看下面这张图——

从这张图上,我们可以看到,深圳的二手房套均总价已经从2015年的364万,涨到了463万。

也就是说,以463万套均的总价计算,首次购房的刚需在深圳买一套二手住宅平均需要支付首付139万元,等额本息贷款30年则月供17597元,这相当于深圳人的平均月供是1.75万/月。

这些数据都是被平均过的,如果算上没有怎么涨价的房源,可以想象,那些特殊属性的房源的房价波动,对于买房的人来讲,其实还是蛮吃力的。

当然,最重磅的来了,在双11深圳的豪宅税调整之后,月度的成交数据也出来了:12月的二手房成交数据逼近10000套。这是时隔56个月之后,深圳首次出现月度成交超9000套的情况,非常的特殊。

而且,按照上面这张图,我们其实可以看出今年三次调控后楼市的明显走向。

因为网签数据的滞后性,2月大湾区政策出台,4、5月二手住宅成交量走高;8月社会主义先行示范区落地,9、 10月二手住宅成交量连涨;11月豪宅税新政实施,12月深圳二手住宅成交量更是达到了9959套。

价格方面,数据显示,深圳全年整体趋势是缓慢上扬,2019年12月深圳二手住宅成交均价为56961元/m²,与1月相比上涨了4.87%。注意,这是被平均过后的。

04.

那么,二手房交易当中,哪个片区的成交量最高呢?结论有点意外:在刚刚过去的2019年,宝安是整个深圳成交量最高的片区,总共有18417套二手住宅成交,环比上涨了35.5%。

以往的龙头老大都是龙岗,现在被排到了第二名,总共成交17818套,环比上涨20.2%。对于这样的排名,我依稀感觉到:2019年,是刚需换房最活跃的年份,而刚需入场则明显变慢了。

现在换房的人,是以前买房的人,拿房毫不手软;刚需入场的人,要么犹犹豫豫,要么可能直接换成总价更高的房子,购买力更强,这是我的推测。

而报告中,有一组数据佐证我的猜测——

2019年深圳二手住宅热销榜与前几年相比,最大的变化是关内楼盘在总榜上所占的名额越来越多。

往年成交前三名的大多为龙岗楼盘,而2019年来自南山西丽的桃源村以333套占据榜首。第2名是龙岗宝荷片区的振业峦山谷,第3名为福田皇岗的皇御苑。

曾经的第1名龙珠花园,2019年掉到了第9名。前十名中6个楼盘来自关内,4个来自关外,而这些楼盘无一不是大型小区,体量大、房源足可选择性更多,从而获得购房者青睐。

在这些购房者当中,数据显示,2019年更多购房者喜欢购买60-90m²的二手房源,而小于60m²的房源也获得了27%的购房者喜爱。三房户型也是购房者首选,占比接近5成,两房其次占比达26%。

数据显示,成交价格上,35%的二手住宅成交单,其成交均价在5-7万元/m²,相比2018年下降2个百分点;

29%在3.5-5万元/m²,相比2018年下降1个百分点;而7-10万元/m²的房源成交占比上涨了2个百分点。

成交总价方面,34%的房源成交价格在500万以上,23%在300-400万,低于200万的房源仅有8%,相比2018年下跌了2个百分点,低价房源越来越珍稀。

05.

当然,除上这些,还有一些数据比较有意思。

比如说,我们以往选择房贷的时候,大部分人会选择商贷,选公积金的人特别少,因为基数不够大,也贷不了多少钱。但是,在2019年的数据当中,选择公积金贷款加商业贷款组合贷的人数开始增多。

报告中提到,深圳住房公积金家庭最高可贷额度90万已维持7年不变,就连隔壁东莞也已经提升至120万,但深圳却始终未变,这也成为了深圳购房者使用公积金贷款的烦恼之一。

当然,还有一个数据可以给大家参考,随着深圳楼市三年横盘的情况出现之宾,深圳的投资客占比开始减少。

当然,这个数据看看就好了,因为对于深圳人来说,特别是出现深圳某小区集体哄抬房价的事件之后,我有理由相信:深圳人,已经全民投资化了,说是自住,其实谁都想房价涨。

同时,报告中还有一个数据更有意思,说是买房人的婚姻状况:报告显示,2019年成功购房的人士中已婚人士依旧是最大占比,达到68%,而未婚达到24%,离异占据8%。

而且,如果按照年龄段来分的话,我发现:00后开始在深圳买房了。

数据显示,在购房大军当中,80后依然是主力大军,90后的买房比例占到了23.3%,而00后,也占到了0.4%。试想一下其实也是,2019年了,00后早就成年了。

好了,今天的数据分析就到这,下课~

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